Proyecto de Ordenanza
Implementando medidas tendientes a facilitar el acceso a la vivienda y desalentar la especulación en el mercado de tierras
Expediente: HCD-1522/2013
Autor: Raúl Woscoff
Bloque: Integración Ciudadana
PROYECTO DE ORDENANZA
VISTO:
La necesidad de implementar medidas tendientes a facilitar el acceso a la vivienda, derecho amparado por la Constitución Nacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, y la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, y
CONSIDERANDO:
Que resulta imperioso promover políticas municipales que permitan a las familias el acceso la tierra y la vivienda, diseñando herramientas efectivas para abordar la problemática del déficit habitacional;
Que para ello existen programas impulsados desde diferentes estamentos del Estado y dirigidos a distintos destinatarios, como el Plan Federal, el Plan Hábitat, y el Procrear, así como también políticas sociales de mejoramiento habitacional;
Que es de conocimiento público que ante el último sorteo del programa Procrear realizado el 23 de octubre pasado por la Lotería Nacional, 1.616 familias bahienses fueron sorteadas bajo la nueva modalidad de compra de terreno y posterior construcción;
Que los vecinos sorteados denunciaron una significativa suba en el precio de los lotes de terreno, a partir de la implementación del programa, situación que dificulta la posibilidad de acceso de las familias, teniendo en cuenta que el mismo otorga 100.000 pesos para la compra del terreno;
Que asimismo se imponen condiciones para la compra, siendo que el precio no puede superar los 120.000 pesos para los solicitantes con hasta 6.000 pesos mensuales de ingreso y 150.000 para los que perciban hasta 30.000 pesos de haberes, cifras considerablemente inferiores a los valores de mercado actuales;
Que tal situación se deriva de la especulación inmobiliaria, producida a partir del aumento de la demanda de tierras ante una oferta limitada, resultando indispensable generar mecanismos de intervención estatal para desincentivar tales prácticas;
Que en el Decreto-ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, se reconoce esta problemática, cuando se hace referencia a la ampliación de las áreas urbanas, debiendo la misma ser aprobada por el Estado Provincial a propuesta de los municipios, coincidir con los ejes de crecimiento establecidos en el respectivo plan urbano y no contar las zonas adyacentes con más de treinta por ciento de sus parcelas sin edificar, entre otros requisitos;
Que en el artículo 18 se establecen excepciones para el cumplimiento de esta última condición relativa al grado de edificación de los nuevos espacios, “cuando la Municipalidad constate situaciones generalizadas que deriven en la ausencia de oferta de inmuebles o excesivo precio de los ofrecidos. Igualmente podrá autorizarse la ampliación cuando se ofrezca urbanizar zonas no aprovechables para otros usos por sus condiciones físicas y mediante la aplicación de métodos de recuperación”;
Que la ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat introduce modificaciones al decreto-ley 8912/77, en los artículos del 84 al 92, incorporando obligaciones a los propietarios de inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada, y facultando a los Municipios a intervenir con el fin de promover el habitat social y acceso a la tierra;
Que el artículo 84, de acuerdo al texto modificado por la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, establece que “Los Municipios, a través de sus planes y mediante ordenanzas específicas, podrán declarar el parcelamiento y/o la edificación obligatorios de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada según las siguientes definiciones: a) Baldío: Todo inmueble en cuyo terreno no existen edificaciones y no tiene uso para actividades económicas; b) Edificación derruida: Aquellos inmuebles cuyos edificios se encuentren en estado de deterioro avanzado y hayan sido declarados inhabitables por resolución municipal; c) Edificación paralizada: Aquellos inmuebles cuyas construcciones lleven más de cinco (5) años paralizadas. El propietario del inmueble sujeto a la declaración establecida en el presente artículo deberá ser notificado por el Departamento Ejecutivo Municipal a través de un medio fehaciente, de la obligación según las normas aplicables. A tales efectos podrán conformarse consorcios urbanísticos”;
Que en el artículo 85 se faculta a los municipios a establecer la implementación de la obligación a la que se refiere el artículo 84 de acuerdo a parámetros que se explicitan, a saber “…a) Los plazos para edificar o urbanizar no podrán ser inferiores a tres (3) ni superiores a cinco (5) años, contados a partir de la declaración. b) A partir de la aprobación del proyecto, el propietario tendrá un (1) año de plazo máximo para iniciar las obras. c) En emprendimientos de gran envergadura, con carácter excepcional, una ordenanza municipal específica podrá prever su conclusión en etapas, garantizándose que el proyecto aprobado comprenda el emprendimiento como un todo. d) Los plazos señalados no se alterarán aunque durante su transcurso se efectúen transmisiones de dominio y cuando esto ocurra deberá hacerse constar dicha circunstancia en la escritura traslativa de dominio e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. A los fines de este artículo, se entenderá por parcelamiento o edificación concluida al completamiento de las obras previstas con las conexiones a los servicios necesarios, para permitir su habilitación”;
Que en caso de incumplimiento de las condiciones establecidas, se faculta al Municipio a aplicar un gravamen especial sobre el inmueble progresivo en el tiempo, “mediante el aumento de la alícuota por un plazo de cinco (5) años consecutivos, y cuyo valor será fijado en la Ordenanza Impositiva, no pudiendo el mismo ser superior al cincuenta por ciento (50%) de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza para ese período de tiempo”;
Que en el artículo 87 se establece que de haber transcurrido 5 años del cobro del gravamen especial, y en el caso de que el propietario del inmueble no haya cumplido con la obligación y/o edificación, el inmueble quedará declarado de utilidad pública y sujeto a expropiación por parte de la Municipalidad, debiéndose dictar ordenanza al efecto;
Que la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat también dispone en la sección IV referida a Zonas de Promoción del Hábitat Social, en el artículo 44, que “Los planes y normas urbanísticas municipales establecerán en forma explícita zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la población residente y promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas”;
Que en el artículo 45 prevé Zonas de Promoción para el Hábitat Social, estableciendo que “En los predios calificados como Zonas de Promoción del Hábitat Social, los Municipios podrán determinar parámetros urbanísticos, normas administrativas, incentivos fiscales y mecanismos de financiamiento específicos, a los efectos de facilitar el cumplimiento de las finalidades establecidas en el artículo anterior. La identificación de terrenos debe realizarse en función del déficit urbano habitacional y las proyecciones de crecimiento urbano y poblacional”;
Que si bien la ley 14.449 al momento no ha sido reglamentada, se encuentra vigente a partir de su publicación en el Boletín Oficial, siendo conveniente que el Municipio intensifique todas las medidas tendientes a garantizar el derecho a la vivienda, mediante mecanismos que faciliten la incorporación de nuevos espacios urbanos, desaliente la especulación inmobiliaria con cargas fiscales y promueva la construcción;
Que diferentes programas que intentan dar una solución al déficit habitacional encuentran serios problemas en su implementación por la falta de terrenos disponibles para el desarrollo de tales proyectos;
Que como se señaló precedentemente, el Decreto-ley 8912/77 establece que para la expropiación de los inmuebles descriptos en el artículo 84 del mismo, debe cumplirse un plazo de 5 años de aplicación de un gravamen especial, siendo necesario la incorporación de dicho gravamen en las ordenanzas fiscal e impositivas de nuestra ciudad, con el fin de avanzar en facultar al Municipio de tal herramienta, según lo dispuesto por la Constitución de la Provincia de Buenos Aires y la Ley Orgánica de las Municipalidades;
Que también en el marco de la ley 24.320, el Municipio debería avanzar en la adquisición del dominio de inmuebles por la vía de la prescripción administrativa, lo que le permitiría incorporar lotes de terrenos que podrían destinarse a programas sociales de acceso al hábitat;
Que en este sentido desde este Concejo se solicitó al DE mediante un proyecto de resolución, informe el total de metros cuadrados incorporados por la ley 24.320 y el destino final de las mismos, así como también la creación de un Registro de Posesiones, expte. 391/2013;
Que ante los informes realizados por la Agencia Urbana sobre la situación del suelo bahiense vinculado a la usucapión y publicados en Gobierno Abierto, cabría conocer cuáles han sido las medidas tomadas por el Municipio, para promover la adquisición del dominio por vía de la prescripción administrativa, con el fin de evitar la adquisición de extensos lotes por parte de privados;
Que es importante resaltar que la ley 14.159 de Catastro Nacional, que regula la prescripción adquisitiva de inmuebles por la vía judicial, prevé la intervención de la Municipalidad cuando haya interés fiscal comprometido, indicando que “En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda”;
Que en oportunidad de la visita del Secretario de Economía y Hacienda Miguel Ángel Diez al HCD a los efectos de presentar el proyecto de las ordenanzas Fiscal e Impositiva y el Cálculo de Recursos y Presupuesto de Gastos 2014, al ser consultado por la factibilidad del presente proyecto e incorporación de la tasa propuesta, indicó que no existiría inconveniente;
Que existen iniciativas implementadas en diferentes países dirigidas a facilitar el acceso a la tierra, distinguiéndose dos casos en el Foro Latinoamericano sobre políticas de suelo realizado en mayo del corriente año en Quito;
Que cabe mencionar la experiencia de Bogotá, que desde 2008 regula la especulación inmobiliaria y fomenta la función social de la propiedad, a través del instrumento denominado “Declaración de Derecho y Construcción Prioritaria”, que permite a los municipios identificar los terrenos vacíos, abandonados o subutilizados e intimar a los propietarios a construir e incluyendo el terreno en el “Plan de Desarrollo Económico y Social”, estableciéndose un porcentaje del terreno que deberá destinarse a vivienda social. Si en el plazo establecido, el propietario no procediera a la construcción, la Municipalidad puede subastar el inmueble o adquirirlo en el caso de no haya interesados;
Que por otra parte, en Brasil funciona desde 2004 el Certificado de Potencial Adicional de Construcción, que se utiliza para la recuperación de plusvalía y obtención de fondos para vivienda social y obras de infraestructura, siendo que los CEPACs representan a una cierta cantidad de metros cuadrados de derechos de construcción adicionales a los permitidos por la normativa de la ciudad y se venden en subastas a través de la Bolsa;
Que también resulta legítimo aludir al caso de España, donde se aplica el Impuesto a la plusvalía, la cual deriva de la compra y venta de terrenos urbanos y surge de la comparación del valor del metro cuadrado al momento de la venta, con el del metro cuadrado al momento de la compra;
Por todo ello, y en ejercicio de sus facultades el HCD sanciona con fuerza de
ORDENANZA
Artículo 1: Incorporese a la Ordenanza Fiscal 2014, en el marco del decreto-ley 8912/77, modificado por ley 14.449, la Tasa especial para los inmuebles baldíos, edificaciones derruidas y edificaciones paralizadas, la cual se aplicará a los inmuebles cuyos propietarios, habiendo sido notificados fehacientemente por el DE de sus obligaciones previstas en el artículo 85 del mencionada norma, no hayan cumplido con las mismas de acuerdo a los parámetros y plazos establecidos. La base imponible del gravamen será la valuación fiscal del inmueble, a la cual se le aplicará una alícuota definida en la Ordenanza Impositiva.
Artículo 2: Incorpórese en la Ordenanza Impositiva 2014 la alícuota referida a la Tasa especial para los inmuebles baldíos, edificaciones derruidas y edificaciones paralizadas, la cual se aplicará en forma progresiva a partir de la comprobación de la falta de cumplimiento de las obligaciones de los propietarios referidas en el artículo precedente, durante 5 años consecutivos y manteniéndose el último valor hasta que el Municipio declare al inmueble de utilidad pública y sujeto a expropiación, en el caso de que el propietario no acate la normativa.
El contribuyente podrá acreditar por vía sumaria las razones que le han impedido cumplir con sus obligaciones y solicitar una prorroga del plazo originalmente previsto para ello.
Artículo 3: El Departamento Ejecutivo deberá remitir anualmente a este HCD los plazos que determine en el marco del artículo 85 del decreto-ley 8912/77 para cada caso particular, formando expediente para su posterior tratamiento en el cuerpo deliberativo. Asimismo, deberá proponer la alícuota progresiva para los 5 años consecutivos de cobro de la tasa referida, considerando que el importe del gravamen no podrá superar el 50% del correspondiente a la Tasa por Alumbrado, Limpieza y Conservación de la Vía Pública.
Artículo 4: Los propietarios de un único inmueble y que por razones económicas no hayan podido iniciar o finalizar la construcción, serán pasibles de excepciones al pago de la tasa referida en los artículos precedentes.
Artículo 5: Créase el Recurso afectado proveniente de la Tasa especial para los inmuebles baldíos, edificaciones derruidas y edificaciones paralizadas, el cual se destinará a programas de hábitat social y adquisición de lotes por parte de la Municipalidad.
Artículo 6: El DE deberá relevar los terrenos susceptibles de ser adquiridos por prescripción administrativa en el marco de la Ley 24.320, e iniciar los trámites pertinentes con el fin de adquirir el dominio bajo esta modalidad, incluyendo las cesiones que entidades sin fines de lucro realicen de sus derechos posesorios a favor del Municipio.
Artículo 7: El DE establecerá por vía reglamentaria los parámetros con el fin de determinar si existe interés fiscal comprometido, en los trámites de prescripción adquisitiva que se inicien por la vía judicial, los que serán incorporados a la Ordenanza Fiscal 2014.
Artículo 8: De forma.-
RAÚL WOSCOFF
CONCEJAL AUTOR