Proyecto de Ordenanza
Proyecto de Ordenanza: Adhiriendo a la Ley Provincial Nº 14449 “de Acceso Justo al Habitat”
Expediente: HCD-660/2016
Autor: Pablo Rosenfelt
Bloque: PJ – Cumplir
Expte. 660-HCD/2016
Proyecto de Ordenanza: Adhiriendo a la Ley Provincial Nº 14449 “de Acceso Justo al Habitat”
Concejales Autores: Paola Ariente – Pablo Rosenfelt – Ezequiel Gimeno.
Proyecto de ordenanza
VISTO:
Que la Ley 14.449 brinda de manera integral herramientas para gestionar el acceso justo al hábitat, incorporando principios rectores, directrices generales e instrumentos de actuación para su aplicación en el territorio promoviendo la creación de registros; programas y proyectos especiales en los órdenes provinciales, municipales y para las organizaciones sociales.
Y CONSIDERANDO
Que los lineamientos estratégicos son la regulación pública sobre el suelo urbano, los instrumentos de recuperación y redistribución social de la valorización de los inmuebles, la progresividad e impulso en la integración socio urbanística de villas y asentamientos precarios, los procesos de autogestión del hábitat a través del cooperativismo y el apoyo a la investigación y el desarrollo de tecnologías apropiadas a dichos procesos.
Que desde hace varias décadas los sectores populares despliegan un conjunto de estrategias para lograr el reconocimiento de su lugar en la ciudad. Villas de emergencia y asentamientos, entre otras, son algunas de las múltiples modalidades que los sectores populares en la Provincia y más específicamente en Bahía Blanca han desarrollado para hacerse lugar en el espacio urbano, evidenciando la gestación de una nueva fisonomía urbana en la cual las prácticas habitacionales conformadas por los sectores de menores ingresos ponen de manifiesto un marcado contraste con las urbanizaciones cerradas desarrolladas por los sectores medios-altos y altos de la sociedad.
Que la mayor parte de las veces los procesos informales de ocupación del suelo se constituyen para la población de bajos recursos económicos en la única posibilidad real de acceso a una vivienda, dada la inexistencia o imposibilidad de acceder a estos bienes por medio de mecanismos formales.
Que no se han logrado revertir las dificultades que tienen cada vez más familias para acceder de manera formal a una vivienda de condiciones adecuadas, en suelo urbano bien localizado y con seguridad en la tenencia. Por el contrario, los sectores populares se ven cada vez más obligados a vivir en villas y asentamientos en condiciones precarias y, en general, a través del mercado informal sin ningún tipo de protección legal, todo lo cual recrudece la conflictividad social alrededor de la problemática del acceso al suelo y la vivienda.
Que el panorama en la ciudad se caracteriza por una escasa oferta de tierras aptas para desarrollo residencial.
Que la inversión en propiedades como resguardo de valor ha hecho aumentar considerablemente la demanda de suelo urbano por parte de sectores de altos ingresos y disminuir el disponible para los sectores populares, lo que redunda en la falta de acceso al mercado de alquileres, y en la escasa oferta de suelo destinado a proyectos de vivienda social autogestionada.
Que el cuadro se agrava ante la falta de políticas activas referidas a los vacíos urbanos, y la inexistencia de parámetros tributarios que contribuyan a limitar la especulación.
Que en este contexto, en Bahía Blanca según el RPPVAP (Registro Público Provincial de Villa y Asentamientos Precarios) hay un total de 16 asentamientos precarios, 8 villas y 6 barrios con la tipología de villa o asentamiento, siendo el partido con mayor grado de industrialización del sur de la provincia.
Que por consiguiente, se debe contextualizar y profundizar la relación existente entre el crecimiento económico – siendo la industrialización uno de los recortes a considerar- y el surgimiento y desarrollo de los asentamiento informales, así como también el posible impacto medioambiental sobre los barrios informales, que tienden a asentarse en terrenos aledaños.
Que el Estado Municipal debe estar siempre presente en estas cuestiones llevando adelante políticas activas en materia de tierras a través de la Ley 9533/80 y modificatorias introducidas por la Ley 14461/12, y las Leyes 8912, 10830, 11622, 11418 y 24320, que permiten utilizar las herramientas necesarias para asignar la función social que el acceso a la tierra merece.
Que la Ley 11622, de suma importancia para la consolidación del dominio inmobiliario con fines de solidaridad social, permite la condonación de deudas al fisco provincial registradas en los inmuebles que los particulares transfieran a los Municipios a título gratuito; siempre y cuando estos últimos condonen las deudas que por tasas de servicios tengan los referidos inmuebles;
Que la Ley 14499 de “Acceso Justo al Hábitat” ha fijado entre otros principios rectores la gestión democrática y participativa de la ciudad y la participación de los municipios en la valorización inmobiliaria;
Que en este último aspecto el municipio debe dar pleno cumplimiento a lo previsto en el artículo 46 y siguientes de la citada ley, incorporando al orden local todos los hechos imponibles de valorización, tales como obras de infraestructura, mayores densidades que las permitidas, autorizaciones de nuevos desarrollos inmobiliarios, entre otros;
Que los inmuebles que ingresen al patrimonio comunal por medio del nombrado plan deberán ser destinados a fines de solidaridad social, especialmente para el acceso a la primera vivienda;
Que el Estado debe participar activamente en el mercado de suelo como un agente fundamental para recuperar y redistribuir los beneficios, regulando y controlando su expansión y proveyendo una oferta de tierras accesibles para los que carecen de vivienda propia;
Que se ha constatado la necesidad de instrumentar un programa de mensuras a fin de facilitar la realización de planos a las familias que deban regularizar su situación dominial como así también para planificar nuevos loteos;
Que si bien la ciudad de Bahía Blanca ha dictado Ordenanzas tendientes a afrontar el tema, como la Nº 15642 Programa Hábitat Bahía Blanca y Banco de Tierras Municipal y la Nº 17515 Programa de Movilidad del Suelo Urbano Inactivo y Desarrollo Urbanístico, las mismas han sido parciales y se encuentran desactualizadas en virtud del cambio de paradigma para la gestión de suelo que genera la sanción de la Ley de Acceso Justo al Hábitat, por lo que deviene fundamental generar un nuevo instrumento en la materia;
Que el presente proyecto de ordenanza apunta a brindar una respuesta definitiva a los reiterados reclamos de vecinos que aún no gozan del derecho constitucional a una vivienda digna, en el que la disponibilidad de tierras es un componente fundamental a través de la implementación de distintas herramientas que la propia normativa contempla, que trata de crear la posibilidad del acceso al suelo y a la vivienda de las familias trabajadoras de nuestra ciudad.
Que conforme el Artículo 9º del decreto Reglamentario 1062/13, para garantizar la intangibilidad de los recursos destinados a cumplir los fines previstos por el artículo 8° de la Ley, se establecen mecanismos de administración financiera: como el Fondo Fiduciario Público “Sistema de Financiamiento y Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat”, creado porla Ley Nº 14.449 en sus artículos 37 a 43 y la creación por parte de cada Municipio de una cuenta especial denominada “Financiamiento y Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat”, con asignación y destino específico.
Es por ello que el HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE EN USO DE SUS FACULTADES SANCIONA CON FUERZA DE
ORDENANZA:
Artículo 1º: Adhesión. Adhiérase al articulado, disposiciones y lineamientos de la Ley Provincial Nº 14.449 de “ACCESO JUSTO AL HABITAT” sancionada el 29 de Noviembre de 2012 reglamentada por el Decreto Provincial Nº 1062 del 17 de Diciembre de 2013, cuya Autoridad de Aplicación es el Ministerio de Infraestructura de la Provincia de Buenos Aires.
Título I Instrumentos
Artículo 2°: Gestión Democrática y promoción de la participación. Créase el “Consejo Local para el Fomento del Hábitat”, el cual quedará conformado de la siguiente manera:
1.- Dos (2) Representantes titulares y dos suplentes de la Autoridad de Aplicación.
2.- Dos (2) Representantes titulares y dos suplentes de la Organizaciones noGubernamentales con incumbencias en temas vinculados en la presenteordenanza.
3.- Un (1) Representante titular y uno suplente por cada uno de los Colegios Profesionales afines a la materia de esta Ordenanza (Agrimensores, Arquitectos, Ingenieros y Técnicos).
4.- Dos (2) Representantes titulares y dos suplentes del Departamento Ejecutivo.
5.- Dos (2) Representantes titulares y dos suplentes de la Universidad Nacional del Sur, y de la Facultad regional Bahía Blanca de la Universidad Tecnológica Nacional
6.- Cuatro (4) Representantes titulares y cuatro suplentes del Concejo Deliberante.
Las sesiones del “Consejo Local para el Fomento del Hábitat” podrán ser convocadas por cualquiera de sus miembros. El mismo sesionará con la mitad más uno de sus integrantes y resolverá por mayoría simple. Su accionar no interferirá y será coordinado con las Comisiones de Infraestructura y de Planeamiento Urbano.
Artículo 3°: Programas. El “Consejo Local para el Fomento del Hábitat” actuará como autoridad de control sobre la autoridad de aplicación, que será establecida por el Departamento Ejecutivo al reglamentar la presente ordenanza, está última deberá implementar los programas establecidos en los artículos 4º, 5º, 6º y 7º.
Artículo 4°: Programa de Integración socio-urbana. Adhiérase el régimen de integración socio-urbana de villas y asentamientos precarios de la Provincia de Buenos Aires existentes a la fecha de promulgación de la presente ordenanza. La autoridad de aplicación implementará un programa para fomentar y sistematizar esta integración.
Artículo 5°: Programas de zonas especiales y reservas de tierra. Los planes y normas urbanísticas municipales deben establecer en forma explícita zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la población residente y promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas. En un todo de acuerdo con el “Programa de Movilidad del Suelo Urbano Inactivo y Desarrollo Urbanístico de la Ciudad de Bahía Blanca”, creado por la ordenanza 17.515y el banco de tierras Municipal creado por la Ordenanza 15.642. En el Padrón Público de los Inmuebles del Banco de Tierras, creado por la Ordenanza 15642; deberán figurar:
i) Información Dominial:
a. Identificación catastral de todos los inmuebles afectados.
b. Datos completos de los titulares de dominio.
c. Datos registrales, número de inscripción, escritura, y escribanía interviniente.
ii) Información Técnica:
d. Restricciones al dominio que impliquen utilización parcial o total de los predios afectados al Banco de Tierras.
e. Certificados de Aptitud Hidráulica.
f. Zonificación e indicadores urbanísticos.
g. Relevamiento de industrias del sector, registrando los niveles de contaminación que las mismas generen.
h. Relevamiento del equipamiento urbano del área.
i. Subdivisiones.
iii) Decretos de Ocupación Precaria y Ordenanzas con cargo de ocupación a favor de Entidades de Bien Público y/o adjudicación a particulares, y aquellas referidas a donaciones.
Artículo 6°: Programa de consorcios urbanísticos. Podrán ejecutarse proyectos de urbanización o edificación, conjuntamente entre organismos gubernamentales y actores privados, sean estos personas físicas o jurídicas, aportando cualquiera de ellos, inmuebles de su propiedad y el otro las obras de urbanización o de edificación, y que luego de la realización de las mismas cada parte recibirá como compensación por su inversión, unidades inmobiliarias debidamente urbanizadas y/o edificadas.
Artículo 7°: Programa de Lotes. Créase, en el ámbito de la Autoridad de Aplicación, un Programa de Lotes con Servicios con la finalidad de facilitar el acceso al suelo urbanizado de las familias bahienses denominado “Ingreso de Tierras”, al cual será incorporado el programa “Hábitat” ya existente.
Artículo 8°: Incumbencias del Programa “Ingreso de Tierras”.El “Consejo Local para el Fomento del Hábitat” tendrá las siguientes incumbencias operativas con el fin de implementar el Programa:
a) El inicio de las actuaciones administrativas y gestiones tendientes a la celebración de convenios, tramitación de donaciones en pago, proyectos de transacciones y toda otra gestión conducente a la incorporación de inmuebles al erario municipal.
b) La detección de los inmuebles que pudieran afectarse en cumplimiento de los términos de la presente.
c) La citación de los titulares registrales.
d) La determinación de las deudas por tasas.
e) La tasación de los predios con la intervención del Banco de la Provincia de Buenos Aires.
f) La realización de los actos administrativos tendientes a la determinación de la situación de abandono y ulterior ocupación del mismo, conforme el procedimiento emergente de normas legales y la promoción y consecución de las acciones judiciales que correspondan.
g) La determinación de la valorización del suelo que se produzca por nuevos loteos, grandes emprendimientos inmobiliarios o cambios en los usos y ocupación del suelo.
Artículo 9°: Herramientas del Programa “Ingreso de tierras”. Los Instrumentos del Programa “Ingreso de tierras” serán:
h) Adquisición directa a las normas de compras y contrataciones.
i) Donaciones;
j) Dación en pago, de acuerdo a lo normado por la legislación fiscal vigente y en los términos de la Ley Provincial 11622;
k) Convenios con propietarios;
l) Vacancia y abandono;
m) Subastas por juicios de Apremio;
n) Acciones judiciales por abandono;
o) Prescripción adquisitiva de dominio;
p) Cesiones para equipamiento comunitario y área verde en subdivisiones de tierras, en el marco del Decreto 8912/77, de Ordenamiento Territorial y Uso del suelo, y sus modificaciones.
q) Transferencia de tierras nacionales y provinciales.
r) Transferencia gratuita u onerosa de derechos y acciones.
s) Participación del Municipio en la valorización inmobiliaria conforme arts. 46, 47, 48, 49, 50, 84 y siguientes de la Ley de Acceso Justo al Hábitat.
Artículo 10 °: Adquisición directa. Establézcanse las siguientes características generales de los inmuebles a adquirir con destino a la construcción de viviendas de programas municipales, provinciales o nacionales:
a) Partes de zonas residenciales, de acuerdo a las planificaciones habitacionales actuales;
b) Aquellos que permanezcan ociosos y sin destino establecido;
c) Próximos a servicios de infraestructura necesarios.
Artículo 11°: Dación en pago – pago en especie. El Departamento Ejecutivo, de acuerdo a la Ordenanza Fiscal vigente, podrá celebrar convenios en sede administrativa o judicial, efectuar transacciones, aceptar donaciones en pago y realizar toda otra gestión conducente a incorporar inmuebles al patrimoniomunicipal bajo la forma de dación en pago o pago en especie, por las deudas que mantienen los particulares con la Municipalidad.-
Artículo 12°: Vacancia y estado de abandono. Dispóngase la realización de actuaciones administrativas de verificación de la vacancia, así como también las actuaciones judiciales de vacancia por abandono de inmuebles en jurisdicción de este Municipio, en los términos del Art. 236 inciso a) del Código Civil y Comercial Argentino y la Ley 7322 y sus modificatorias.-
Artículo 13°: Identificación de los inmuebles en estado de abandono y/o vacancia. El Departamento Ejecutivo dispondrá, mediante la reglamentación de la presente, la adopción de las medidas que considere necesarias, tendientes a la identificación de los inmuebles en estado de abandono y/o vacancia ubicados en el partido de Bahía Blanca, con el objeto de la realización de lo prescripto en el artículo 5º y su posterior inscripción de dominio a nombre de esta comuna.
Artículo 14°: Prescripción adquisitiva: El Departamento Ejecutivo, mediante las áreas competentes y de acuerdo a lo ordenando por la Ley 24.320, solicitará a organismos municipales los informes que acrediten el tiempo de la posesión y toda otra referencia sobre el destino o afectación que los inmuebles hayan tenido, de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley Nacional N° 24.320/94, modificatoria de la Ley N° 21.477, y en los términos del Art. 2565 y Art. 1897 y siguientes del Código Civil y Comercial Argentino.
Artículo 15°: Declaración de Prescripción. Una vez cumplimentadas las tramitaciones indicadas en la Ley 24.320, el Departamento Ejecutivo deberá, conforme a dicha norma, declarar prescripto en favor de la Municipalidad.-
Artículo 16°: Condonación de deudas. Condónense las deudas que por tasas registren los inmuebles a los que refiere el artículo precedente.-
Artículo 17: El interés provincial en la consolidación del dominio inmobiliario con fines de solidaridad social. Asimismo, se deja constancia en la presente Ordenanza que forma parte integrante de la Ley 11622, que declara de interés provincial la consolidación del dominio inmobiliario, con fines de solidaridad social, siendo su objeto la condonación de las deudas que por impuesto inmobiliario u otros tributos provinciales registren los inmuebles que los particulares transfieran al Municipio, a título gratuito; siempre y cuando este Municipio a través delDepartamento Ejecutivo, condone las deudas que por tasas de servicios tengan los referidos inmuebles.-
Artículo 18°: Transferencia gratuita de derechos y acciones. Facultase al Departamento Ejecutivoa aceptar transferencias gratuitas u onerosas de derechos y acciones respecto de bienes inmuebles, incluyendo las posesorias y a iniciar las acciones que permitan perfeccionar su condición de dominio
Artículo 19°: Área Técnica. Para las tareas del “Consejo Local para el Fomento del Hábitat”. La Autoridad de Aplicación creará la oficina técnica del Hábitat, que estará conformada por un ingeniero civil o en construcciones, un agrimensor, un arquitecto y un técnico en construcciones. Dicha dependencia funcionará bajo la órbita del “Consejo Local para el Fomento del Hábitat”.
A su vez conformará cuatro listas, una por cada profesión (ingeniero civil o en construcciones, agrimensor, arquitecto y técnico en construcciones), donde los profesionales matriculados podrán inscribirse y podrán ser convocados en caso de que las tareas asignadas a la oficina excedan la capacidad del Consejo Local.
Los planos que se realicen en el marco de las acciones de la citada área quedan exentos del pago de tasas y contribuciones.
Título II Financiamiento del Sistema.
Artículo20º: Nueva Contribución. Créase la Contribución al Desarrollo Urbano. Agréguese a la Ordenanza Impositiva 2017, el Titulo XXbis “Contribución al Desarrollo Urbano”. En dicho título constarán los artículos 21º a29° de la presente, con la numeración que se la asigne.
Artículo 21º: Introducción. Conforme lo estable el artículo 46 de la ley 14449, por las actuaciones administrativas, y/o intervenciones municipales, que produzcan una significativa valorización de los inmuebles, así como las inversiones privadas en infraestructura y equipamiento, autorizadas o promovidas por el Municipio: Se establece a favor de la Municipalidad de Bahía Blanca el derecho de participación en la renta diferencial urbana, aplicable a todas las personas, físicas o jurídicas, propietarias de inmuebles que se encuentren ubicados dentro de los límites del Partido de Bahía Blanca y que resultaren beneficiados con un mayor valor de su propiedad producto de disposiciones administrativas del Estado municipal y ajeno a las acciones realizadas por el propietario.
Artículo 22:Hechos Generadores: Constituyen hechos generadores de la “Contribución al Desarrollo Urbano”: aquellos actos, hechos o acciones político-administrativos que autoricen a particulares, ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar de cualquier modo que fuere el aprovechamiento de las parcelas permitiendo una mayor área edificada, un formato constructivo diferencial, la utilización de distribuciones funcionales de los espacios de una manera que permita una ventaja económica o la división de inmuebles más allá de los límites y disposiciones inmediata y anteriormente vigentes al hecho o acto generador.
Específicamente se consideran hechos generadores los siguientes:
1. El establecimiento o la modificación de todos o algunos de los siguientes parámetros urbanísticos:
• FOT (Factor de Ocupación Total)
• FOS (Factor de Ocupación del Suelo)
• AEDI (Área de Edificación),
• SC (Superficie máxima a construir)
2. Cambio de Usos de la parcela a solicitud del interesado.
3. La autorización de subdivisión del suelo, cuando medie el cambio de uso o modificación de parámetros urbanísticos.
4. El establecimiento o la modificación de parámetros urbanísticos, del régimen de usos del suelo y de la zonificación territorial sobre parcelas determinadas, así como la incorporación a las áreas urbanas y suburbanas de los inmuebles clasificados como pertenecientes al área rural y la incorporación al área urbana de los inmuebles clasificados como suburbanos, teniendo en cuenta concretamente la zonificación establecida en el código de ordenamiento urbano y las especificaciones que en él se establecen con respecto al destino particular que pueden darse a los inmuebles para cada agrupamiento territorial, como así también las disposiciones del código de edificación en lo concerniente a tipos, características, modos y variedades de construcción.
5. Los cambios establecidos en la legislación marco de fondo, como las excepciones particulares resueltas por los organismos competentes pero que no impliquen modificaciones generales y abstractas de las normas de usos de suelo, edificación o aprovechamiento de los inmuebles.
6. Las obras de infraestructura o equipamiento social o urbano que se realicen por parte de terceros, ajenos a la acción directa de los sujetos obligados al pago del derecho, ya sean éstos entes o personas de derecho públicos, privados o mixtos, siempre y cuando desarrollen las actividades y acciones generadoras de plus valor por cuenta y obra, autorización o gestiones directas del Estado Municipal.
7. La autorización de nuevas edificaciones que por encontrarse en las inmediaciones de importantes intervenciones públicas o privadas, realizadas sin la participación directa del sujeto obligado cuando el hecho de encontrarse en estas circunstancias genere un beneficio económico, aprovechándose de esta manera de las externalidades sociales ambientales o urbanísticas generadoras de plus valor.
8. Todo otro hecho, acción o decisión administrativa municipal que permita el mayor aprovechamiento edificatorio de una parcela.
9. Emprendimientos tales como clubes de campo, barrios cerrados y toda otra forma de urbanización cerrada; o cementerios privados o de emprendimientos de grandes superficies comerciales, quedando incluidos en esta última categoría los establecimientos que conformen una cadena de distribución según lo establecido en la Ley 12.573 y su reglamentación, siempre que ocupen predios de más de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2.), sin importar el área o zona del ejido municipal en la que se instalen
10. El listado precedente es taxativo. Cualquier tipo de actuación del Departamento Ejecutivo que requiera ser incorporado al mismo, deberá realizarse mediante la aprobación de una Ordenanza.
Artículo 23º: Cálculo.
1- El cálculo de la “Contribución al Desarrollo Urbano” (CDU), determinada en el Inciso 1º del Art. 22º de la presente Ordenanza, se efectuará sobre el valor del excedente en metros cuadrados que resulten de comparar los parámetros urbanísticos establecidos en la normativa vigente y los nuevos parámetros urbanísticos que se establezcan o modifiquen, de acuerdo a la siguiente fórmula:
CDU = m2 excedentes x Índice x valor m2 de construcción.
Dónde:
CDU: “Contribución al Desarrollo Urbano”.
m2 excedentes: son los metros cuadrados excedentes resultantes de la modificación o establecimiento de nuevos parámetros según inciso 1º) del Art. 22º. En el caso que se modifiquen más de un parámetro se adoptará el que resulte mayor en m2.
Índice: es el índice de participación municipal, establecido en un 20%.
Valor m2 de construcción: se basará en el tipo de construcción y valor, que determine la Cámara Argentina de la Construcción en la ciudad de Buenos Aires, o el Organismo u Entidad que lo sustituya en el futuro.
2 – El cálculo del CDU para el cambio de usos, indicado en el inciso 2º, se determina de la siguiente manera:
CDU = Base imponible para el cálculo del derecho de construcción x Índice
Dónde:
CDU: “Contribución al Desarrollo Urbano”
Base Imponible para el cálculo del derecho de construcción: Valor de la obra, determinada según destino y tipo de edificaciones, de acuerdo a las leyes 5.738 y 10.707 modificaciones y disposiciones complementarias (Art. 187 Ordenanza Fiscal 2016)
Índice: es el índice de participación municipal, establecidoen un 20%
3- Para el cálculo del derecho de la “Contribución al Desarrollo Urbano”, determinada en los Incisos 3 a 10 del artículo 22º de la presente Ordenanza, se tomará como base imponible la diferencia resultante entre el valor de los inmuebles, integrado por el valor de la tierra más el valor de las construcciones y/o mejoras que contenga, antes de la acción estatal y/o privada y el valor que estos mismos inmuebles adquieran debido al efecto de la acción o acciones urbanísticas contempladas en el hecho imponible.
Se denominará, por ende, al valor de los inmuebles antes de la acción o hecho generador de plusvalía o renta diferencial: “VALOR COMERCIAL PRIMARIO”; al valor del inmueble luego delas acciones generadoras del derecho: “VALOR COMERCIAL DE REFERENCIA”; a la diferencia entre aquellos dos conceptos económicos: “PLUSVALÍA URBANA”.
El “VALOR COMERCIAL PRIMARIO” y el “VALOR COMERCIAL DE REFERENCIA” se determinaràn mediante tasaciones realizadas por los Matriculados del Colegio de Martilleros y Corredores de Bahía Blanca, que determinen las autoridades de dicha institución y mediante Convenio con la Autoridad de Aplicación o con el “Consejo Local para el Fomento del Hábitat”.
La “PLUSVALÍA URBANA” se determinará,entonces,a efectos de la aplicación de la alícuota del derecho, siguiendo el siguiente procedimiento:
a) La Autoridad de Aplicación solicitará tres tasaciones de los inmuebles beneficiados con las externalidades sociales ambientales de los hechos generadores, las que, en función de la presente ordenanza, determinarán el precio actual de las parcelas en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias que resulten con características ambientales y económicas homogéneas. Dichas tasaciones deberán ser realizadas en base a los valores anteriores (precio comercial primario) y posteriores a la acción urbanística generadora de incremento de la renta (nuevo precio comercial de referencia).
b) El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará en base a la diferencia entre el “precio comercial primario” y el “nuevo precio comercial de referencia”. Dicha cifra resultará, a su vez, multiplicada por el total de metros de la superficie objeto de la participación en la renta, descontados los metros de superficie correspondientes a las cesiones urbanísticas obligatorias, conforme lo establecido en las Ordenanzas generales anteriores en donde se establezcan obligaciones a los propietarios o explotadores de inmuebles (zonas de reserva de espacios, apertura de calles, etc.). Se deducirá de dicho monto el valor que los tasadores hubieren estimado respecto de las inversiones a realizar por el particular que contribuyeran directamente al mayor valor obtenido.
c) La cifra así determinada fijará el alcance de los compromisos a asumir por el particular y sobre el cual se aplicara la alícuota del 20 %.
5- Toda otra forma de cálculo será propuesto por el Departamento Ejecutivo Municipal, respetando los principios de legalidad, equidad, progresividad, proporcionalidad, capacidad contributiva, simplicidad, certeza, no confiscatoriedad e irretroactividad, y aprobado por el Honorable Consejo Deliberante mediante Ordenanza respectiva.
Artículo24º: Contribuyentes. La obligación de pago del Tributo establecido en este Título se aplicará a:
1) Los titulares de dominio de los inmuebles, con exclusión de los nudos propietarios.
2) Los usufructuarios de los inmuebles.
3) Los poseedores a título de dueño de los inmuebles.
4) En caso de transferencia de dominio, el transmitente.
5) Si del análisis efectuado por la oficina de catastro municipal, con posterioridad a la confección de la escritura de dominio o boleto de compraventa, se determinare un importe del inmueble mayor al de los instrumentos citados, el adquirente será el responsable de la diferencia del pago no efectuada en su momento.
6) En caso de transferencia por herencia, los herederos.
Artículo 25º. Alícuota del derecho. Se establece que el porcentaje de participación municipal correspondiente a la renta diferencial urbana será del 20 % (veinte por ciento) del mayor valor real generado por los hechos y acciones enunciadas y descriptas en el artículo 23º de la presente ordenanza. El Honorable Consejo Deliberante podrá autorizar, en carácter de excepción, por sí o a propuesta del Departamento Ejecutivo, un porcentaje diferente, teniendo en cuenta siempre razones de estricta equidad y justicia distributiva.
Artículo 26º: Exigibilidad del tributo. Para los inmuebles beneficiados por los hechos descritos en los artículos 21 a 25, el tributo será exigible a partir de la efectiva utilización de la normativa mediante la presentación de los planos, o solicitud de los permisos pertinentes. El Municipio deberá informar en ocasión de extender un informe de deuda sobre cualquier propiedad que se encuentre alcanzada por esta Contribución, sobre la situación de la misma para conocimiento de los particulares intervinientes en la operación de compra- venta.
Artículo 27º: Formas de pago. La CONTRIBUCIÓN AL DESARROLLO URBANO prevista en este Título podrá ser abonada por el obligado al pago, mediante cualquiera de los medios que se indican a continuación, pudiendo los mismos ser de aplicación en forma alternativa o combinada:
a) En dinero efectivo.-
b) Cediendo al municipio inmuebles localizados en el lugar de la intervención, mediando conformidad del Municipio y previo cálculo de equivalencia de valores entre ambos emplazamientos, sólo para el caso de nuevosloteos.
Artículo 28º: Exenciones. Podrán ser eximidos del pago de la CONTRIBUCIÓN AL DESARROLLO URBANO establecida en este Título, el Estado Nacional y Provincial, y lasInstituciones reconocidas como de Interés Público en el Registro Municipal de Entidades de Bien Público, cuando realicen ampliaciones destinadas a prestar un mejor servicio. Asimismo podrán ser eximidos de este tributo, en forma total o parcial, las personas de escasos recursos previa realización de encuesta socio-ambiental y siempre que se trate de su único inmueble y sea de su habitación permanente y acredite la imposibilidad de afrontar los pagos que se liquiden. A tal efecto estudiará caso por caso, la Autoridad de Aplicación estudiará la procedencia de la exención solicitada y emitirá su recomendación, la cual deberá ser analizada y tratada por el Honorable Concejo Deliberante en todos los casos.
Artículo 29º:Afectación.Déjase establecido que los recursos que se generen por aplicación de la CONTRIBUCIÓN AL DESARROLLO URBANO creado por esta Ordenanza, deberán considerarse como recursos afectados.
Título III Cuenta Especial
Artículo 30º. Cuenta. Créase la “Cuenta de Financiamiento y Asistencia Técnica para la mejora del Hábitat”, que será administrada por la Secretaría de Infraestructura.
Artículo 31º:La cuenta especial “Financiamiento y Asistencia Técnica para la mejora del Hábitat” estará compuesta por:
a) los recursos generados por la CONTRIBUCIÓN AL DESARROLLO URBANO (el TRIBUTO POR PLUSVALÍA URBANÍSTICA) conforme lo establecen los 20º a 29° de la presente.
b) Los préstamos del Fondo Fiduciario Sistema de Financiamiento y Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat de la Provincia de Buenos Aires.
c) Establécese que los bienes enunciados en el Artículo 9º) de la presente ordenanza, serán incorporados en el Patrimonio de la Municipalidad con el cargo de ser destinados a acrecentar los recursos de la cuenta creada en el Artículo 30º de la presente
Artículo32º: Establézcase la afectación de los recursos de la cuenta “Financiamiento y Asistencia Técnica para la mejora del Hábitat”, los cuales tienen la asignación y fin específico la compra de tierras que tengan como destino ejecutar proyectos de integración socio urbanística de villas y asentamientos y/o desarrollar nuevas áreas residenciales en centros urbanos, mediante la construcción de conjuntos de viviendas o urbanísticos completos o de desarrollo progresivo que cuenten con la infraestructura y los servicios, las reservas de equipamiento comunitario y espacios verdes. Dándole la prioridad a proyectos de Producción Social del Hábitat, entendiéndose éstos por todos aquellos procesos generadores de partes o de la totalidad de espacios habitacionales y de espacios y servicios urbanos que se realizan a través de modalidades de autogestión individual o colectiva.
Artículo 33º: El Consejo para el Fomento del Hábitat llevará a cabo el control sobre la cuenta de Financiamiento y Asistencia Técnica para la mejora del Hábitat, así como acciones tendientes a la identificación de tierras disponibles, promover a través de programas específicos, todos aquellos proyectos e iniciativas habitacionales y de urbanización que promuevan procesos de organización colectiva.
Artículo 34º: La administración de los recursos establecidos en esta norma que haga la Autoridad de Aplicación deberá ser justificada en el cumplimiento de los objetivos del Artículo 8 de la Ley 14449 y será notificada, para su información y conocimiento, al Consejo para el Fomento del Hábitat, el cual ejercerá un control sobre dichos recursos.
Artículo 35º: El informe sobre el estado de la cuenta formará parte del balance de Contaduría que debe enviar el Municipio al HonorableConcejo Deliberante.
Artículo 36º: De Forma.