Proyecto de Resolución
Proyecto de resolución: Solicitar a la agencia urbana que disponga la creación de un “Programa Movilizador de Suelo Urbano con Servicios” con la instrumentación de un fideicomiso para desarrollo urbano.
Expediente: HCD-1543/2013
Autor: Julián Lemos
Bloque: Frente Renovador Bahía Blanca
Proyecto de resolución: Solicitar a la agencia urbana que disponga la creación de un “Programa Movilizador de Suelo Urbano con Servicios” con la instrumentación de un fideicomiso para desarrollo urbano.
Autor: Julián Lemos
Co Autor: Fabio Pierdominici
Cristina Molina.
26 de Noviembre de 2013
Proyecto de Resolución
VISTO
La dinámica actual del mercado del suelo urbano en la ciudad de Bahía Blanca y la necesidad de aumentar la oferta de lotes con servicios,
Y CONSIDERANDO:
Que la definición del valor del suelo urbano se enmarca dentro de la teoría de la renta de las tierras en las áreas urbanas.
Que el principal exponente del estudio de la renta del suelo es David Ricardo1 (1817), pero es a partir de 1903 cuando surgen trabajos que discuten la imperfección de mercados del suelo y el valor de la propiedad inmobiliaria
Que “el precio de la tierra urbana, como en cualquier mercado, es determinado por la oferta y demanda”.
Que los precios de libre mercado reflejan el nivel en el que la capacidad y la disposición a pagar de un comprador, coincide con la capacidad y la disposición a vender de un proveedor, pero esto no garantiza que se suplan las necesidades sociales.
Que en este sentido, y a pesar de que el mercado para la tierra urbanizada puede estar funcionando, el resultado que este brinda es que muchas familias no pueden acceder a él, a la vez que algunos terrenos urbanos son mantenidos vacantes intencionalmente e impidiendo el desarrollo urbano ordenado de la ciudad.
Que entre distintos factores históricos que pueden caracterizar este mercado, además de la concentración del suelo urbano que produjo el instituto de la usucapión en la ciudad, podemos mencionar que “la herencia de alta inflación, mercados de capital subdesarrollados o inaccesibles, y la limitada cobertura del sistema de seguridad social, son responsables de alimentar una cultura establecida entre sectores de bajos ingresos de usar terrenos como reserva de valor y como un mecanismo popular de capitalización, lo cual también presiona la demanda de tierra.”i
Que en la ciudad de Bahía Blanca el mercado de la tierra tiene características particulares, por un lado existen tierras en zona urbana pero al encontrarse sin servicios no se pueden subdividir y lotear, y por otro un grado de concentración de grandes extensiones de tierra en pocas manos.
Que estas características imponen ambas condiciones que restringen la oferta efectiva de lotes con condiciones de edificar.
Que esta restricción en la oferta de tierra, junto a otros factores algunos de ellos ya mencionados, hace que el nivel de precios de equilibrio de la tierra urbana en la ciudad sea elevado con relación a las necesidades sociales.
Que las características anteriormente mencionadas le otorgan una rigidez a la oferta de tierra urbana que hace que ante un aumento en la demanda de tierras el mercado resuelva la situación mediante un importante aumento de precios.
Que esto último se puso en evidencia a partir del aumento en la demanda de tierra que genera el programa PRO.CRE.AR otorga líneas de financiamiento de créditos destinados para la construcción.
Que en consecuencia el acceso a la tierra urbana y el déficit urbano habitacional estructural no ha podido revertirse en los últimos años, y nos obliga a elaborar nuevas herramientas en las que intervengan todos los sectores sociales involucrados, con la finalidad de dinamizar el mercado de tierras con servicios de la ciudad.
Que en la actualidad existe la imposibilidad legal de lotear grandes sectores de tierra que no tengan servicios.
Que en este sentido, se observa la existencia de dueños de grandes extensiones de tierra que si bien estarían dispuestos a realizar loteos y ponerlos a la venta, no lo hacen por la imposibilidad de costear obras de servicios.
Que es necesario contar con una herramienta que permita la rápida movilización de este suelo instrumentando un programa que transforme grandes vacíos urbanos en lotes con servicios a la venta.
Que la seguridad jurídica que ofrece el fideicomiso puede resultar un incentivo para el privado poseedor de tierra para ingresar al programa.
Que lo que se pretende es una asociación público-privada en la que el estado invierta llevando los servicios esenciales y el privado aporte el terreno sin servicio, para que luego con el producido de la venta cada uno cobraría lo que corresponde.
Que se debería convocar a los propietarios de manzanas y lotes sin servicios que deseen participar del programa a los fines que incorporen estos al patrimonio del fideicomiso, para su posterior venta.
Que el estado municipal participara del fideicomiso aportando los fondos necesarios para la provisión de servicios y los recursos administrativos para facilitar el loteo de los macizos y manzanas sin subdividir.
Que con el producido por la posterior venta de terrenos el municipio cobraría los gastos por las obras de servicios, el aportante el valor acordado por el lote, y se crearía un fondo afectado con exclusividad al programa.
Que de esta manera se estaría volcando al mercado tierra urbana que hoy no está a la venta, urbanizando sectores de la ciudad que hoy son baldíos, y generando una disminución en el nivel del precio de la tierra.
POR TODO LO EXPUESTO EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE EN EJERCICIO DE SUS FACULTADES
RESUELVE
Artículo 1º: Solicitar a la agencia urbana que disponga la creación de un “Programa Movilizador de Suelo Urbano”.
Artículo 2º: En el marco del mismo, deberá propiciar la estructuración de un fideicomiso que mediante la asociación entre el estado y el sector privado, transformen tierra urbana sin servicios en lotes con servicios a la venta promoviendo entonces el desarrollo urbano.
Artículo 3º: En el marco del programa deberá convocarse a los propietarios de manzanas y lotes sin servicios que deseen participar del programa.
Artículo 4º: El Estado Municipal participará del fideicomiso aportando los fondos necesarios para la provisión de servicios y los recursos administrativos para facilitar el loteo de los macizos y manzanas sin subdividir.
Artículo 5º: Con el producido por la posterior venta de terrenos el municipio se cobraría los gastos por las obras de servicios, el aportante el valor acordado por el lote, y se crearía un fondo afectado con exclusividad al programa.
Artículo 6º: El programa deberá contar con herramientas fiscales que graven la tenencia de grandes extensiones de tierra en condiciones improductivas y que afecten el desarrollo urbano ordenado de la ciudad.
Smolka, Martim O., enero de 2003, Informalidad, pobreza urbana y precios de la tierra (Land Lines Article).
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