Proyecto de Ordenanza
Proyecto de ordenanza: Creando un Plan de Acción para disponer del suelo inactivo con presunción de abandono y definir Zonas de Promoción del Hábitat Social en el Partido de Bahía Blanca.
Expediente: HCD-342/2017
Autor: Paola Ariente
Bloque: PJ – Cumplir
VISTO
La existencia de innumerables inmuebles en estado de abandono, sobre los que recaen deudas municipales y provinciales en el éjido urbano del Partido de Bahía Blanca, y la falta de definición de Zonas de Promoción del Hábitat Social.
Y CONSIDERANDO
Que se ha potenciado la concentración de la renta urbana, materializada en la realización de prácticas especulativas por parte de privados, que se refleja en inmuebles deshabitados y baldíos retenidos a la espera del aumento del valor del suelo.
Que en su mayoría estos predios producen problemas de sanidad e higiene ambiental, al constituirse en basurales que ponen en peligro la salud de los habitantes aledaños.
Que a su vez se convierten en lugares propicios para comisión de delitos por la falta de desmalezamiento.
Que está comprobado que los predios de grandes dimensiones abandonados, como existen en todos los barrios de nuestra ciudad impiden su desarrollo, obstaculizando la consolidación del tejido social, como manifestación y herramienta de progreso.
Que a su vez perjudica la extensión de los servicios públicos, como agua corriente, cloacas, gas natural, asfalto, para aquellos vecinos más distantes del centro urbano.
Que también se advierte que su permanencia conspira para un desarrollo demográfico planificado e integral a largo plazo del barrio.
Que los inmuebles abandonados se encuentran de hecho fuera del mercado inmobiliario, ya que el desinterés se manifiesta no sólo en su desocupación, y la falta de búsqueda de un destino útil, sino también en la falta de pago de impuestos perjudicando doblemente entonces al resto del tejido social.
Que ante dicho estado de cosas, el Estado Municipal tiene los elementos fácticos y legales para actuar en consecuencia si quiere terminar con la tierra ociosa dentro del ejido urbano y darle a su vez un destino social.
Que, a pesar de que el precio del suelo urbano refleja un incremento constante, no se observan políticas concretas en la ciudad que tiendan a intervenir en ese proceso, ni a plantear la necesidad de alternativas para el uso social del suelo, revalorizando las acciones estatales y el rol de los municipios como gestores de la política urbana.
Que distintos programas nacionales y provinciales no lograron hacer frente al déficit habitacional existente en nuestro Partido.
Que a la falta de vivienda propia muchos vecinos tienen tierra ociosa y abandonada produciendo un contraste negativo, que exige el accionar del Estado, como titular de la defensa del bien público, en la búsqueda del equilibrio social
Que el artículo 236 inciso a del CCyC, establece que los bienes inmuebles sin dueño y los vacantes pertenecen al dominio del Estado.
Que por su lado el artículo 4° del Decreto-Ley Provincial N° 9533 establece que constituyen bienes municipales los inmuebles pertenecientes al Estado por dominio eminente o vacancia de acuerdo al artículo antes mencionado del Código Civil y Comercial.
Que los bienes vacantes o sin dueños son aquellos que han pertenecido a alguien que ha dejado en desamparo la cosa, manifestándose por su conducta desaprensiva a lo largo del tiempo, o que falleció y ningún heredero ha reclamado la misma.
Que son manifestaciones de abandono del dominio por parte del titular cuando durante un plazo considerablemente largo de tiempo no se ocupó de su propiedad, no abonó impuestos, o los herederos no denunciaron el bien en la sucesión, o el concursado o fallido no lo denunció como correspondiente a su patrimonio, o no se opuso ni trató de recuperar en caso que el bien se haya ocupado, o no cumplió con el desmalezamiento del predio, entre otras cosas.
Que así como el pago de impuestos es un elemento indicativo de la voluntad de poseer en el proceso de prescripción adquisitiva, a contrario sensu, señala la jurisprudencia, que el no pago por un plazo razonable puede conducir a interpretar que el titular de dominio está manifestando su desinterés configurándose un elemento más del abandono.
Que en nuestro sistema jurídico es inadmisible la tesis que el simple abandono del inmueble por su propietario importa que la propiedad sea adquirida por el Estado instantáneamente. El Estado puede poseer como los particulares, por lo que se infiere que la vacancia presupone el ejercicio de actos posesorios dirigidos a la adquisición ulterior del dominio en sede judicial.
Que la Ordenanza General N° 38/1969 autoriza a los Estados Municipales a tomar la tenencia precaria de lotes baldíos, con fines de saneamiento dentro del contexto de higiene y seguridad, facultando la construcción de cercos y veredas.
Que la Ley Provincial Nº 11622 autoriza a la condonación de impuesto inmobiliario cuando los titulares deudores opten por transferir a título gratuito el bien a los municipios. Los inmuebles que ingresen de esta manera deben ser destinados a fines de solidaridad social.
Que el objetivo de esta iniciativa es que la administración municipal pueda disponer de recursos que posibiliten cubrir las necesidades de tierras para emprendimientos productivos, equipamiento comunitario, infraestructura, viviendas de interés social en el marco de un programa de desarrollo urbano y vivienda social.
Que, paralelamente, el artículo 44° de la Ley Nº14449 establece que “los planes y normas urbanísticas municipales deben establecer en forma explícita zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la población residente y promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas”.
Que, posteriormente, en el artículo 45° la misma Ley explicita que exclusivamente en esas zonas definidas como “de Promoción del Hábitat Social”, “los municipios pueden determinar parámetros urbanísticos, normas urbanísticas, incentivos fiscales y mecanismos de financiamiento específicos a efectos de facilitar el cumplimiento de las finalidades establecidas en el artículo 44°.
Que, si bien existe un Código de Planeamiento vigente, desde la sanción de la Ley Nº 14449 no fueron determinadas Zonas de Promoción del Hábitat en el marco de un plan de consolidación urbana para la ciudad, condición sine qua non para aplicar las herramientas de promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable que ofrece esa normativa provincial.
Que la definición de las Zonas de Promoción del Hábitat es insoslayable para orientar la justa distribución de las cargas y beneficios que produce el crecimiento de la ciudad.
Que sostener las políticas públicas en el contexto actual de construcción de la ciudad demanda una administración activa del Estado de la cosa pública, no ya solamente entendida como gestión de patrimonio público distinto del privado, sino ya también de los bienes generados por la comunidad en su conjunto, de la “cosa común”, incluyendo beneficios y cargas que conllevan.
Que el rol del Estado supone actuar, además, como garante de una justa distribución de la riqueza generada en la ciudad, de manera que pueda reorientarse parte de los excedentes económicos generados para el desarrollo de otros sectores deprimidos del territorio, nivelando así las expectativas de crecimiento e integración sociales, productivas y territoriales.
Que para actuar con reglas claras, precisas, justas y conocidas por todos los ciudadanos, es necesario poder desarrollar y consolidar nuevos instrumentos normativos de gestión urbanística y territorial que permitan lograr dicha distribución equitativa de beneficios y cargas, lo que constituye uno de los pilares para sostener políticas públicas activas en materia de vivienda y hábitat.
Que estas medidas intentan desalentar la especulación y contribuyen y amplían los recursos regulatorios y económicos de intervención de Estado.
Que la implementación progresiva de medidas punitorias, claramente reglamentadas, otorgarían recursos para la implementación de otras herramientas existentes como la expropiación.
ES POR ELLO QUE, EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE, SANCIONA CON FUERZA DE
ORDENANZA
ARTÍCULO 1°: Facúltese a la Subdirección de Tierras del ámbito del Departamento Ejecutivo a llevar a cabo el Plan de Acción para Disponer Suelo Inactivo con Presunción de Abandono, que tendrá como objetivo realizar las actuaciones administrativas de verificación de vacancia, con los alcances del artículo 236 inciso a del Código Civil y Comercial, artículo 4° del DL 9533/80 y la Ley 11622 y demás funciones otorgadas en la presente.
ARTÍCULO 2°: A los efectos de la determinación del estado de abandono de un inmueble que habilitará la promoción de las acciones judiciales en los términos del artículo anterior, deberán acreditarse los siguientes extremos:
1- Incumplimiento, por parte del titular registral del inmueble y/o poseedor a título de dueño, de la Ordenanza General N° 38/69 que regula la materia de higiene y seguridad, construcción de cercos y veredas, desmalezado del predio, sin perjuicio de la aplicación de otra disposición del Código Civil y Comercial y legislaciones complementarias, que impongan acciones u omisiones sobre el inmueble en virtud del interés comunitario.
2- Incumplimiento en el pago de tasas municipales y/o impuestos provinciales.
3- Inexistencia de construcciones y/o construcciones en situación de ruina y/o no habitabilidad.
4- No comparecencia del titular, debidamente notificado al último domicilio fiscal, en procedimiento administrativo y/o judicial que involucren al inmueble en cuestión.
ARTÍCULO 3°: Constatados los extremos indicados en el artículo anterior y su acaecimiento en forma pública y continuada por un plazo no menor a 10 años, se considerará operada la vacancia administrativa.
PROCEDIMIENTO PARA DECRETAR
LA VACANCIA ADMINISTRATIVA
ARTÍCULO 4°: Para decretar la vacancia administrativa que habilite a iniciar el trámite judicial que otorgue el dominio al Estado Municipal de los inmuebles vacantes y/o abandonados, en los términos del artículo 236 inciso a del Código Civil y Comercial y 4° del Decreto Ley 9533/80, se seguirá el siguiente procedimiento administrativo:
Iniciación de trámite de oficio por parte de la Subdirección de Tierras mediante la creación de expediente con plano de ubicación y listado de propietarios e identificación de baldíos según base de datos y fotolectura.
Inspección y realización de Acta que constate el estado de abandono del inmueble, tomando posesión del mismo mediante la colocación de un letrero que informe la intención de la Comuna de ser poseedora a título de dueña del inmueble.
Intimación a cumplimiento de la normativa al titular dominial en el último domicilio fiscal o en su defecto en el electoral. De no conocerse ninguno de los anteriores, mediante publicación por edicto en diario local por una única vez.
Cumplidos los pasos anteriores, previo dictamen de la Asesoría Legal del Departamento Ejecutivo, el Sr. Intendente Municipal DECRETARÁ la custodia municipal de los inmuebles y, de corresponder en los plazos mencionados, la vacancia administrativa.
El procedimiento no se considerará concluido sin la conformidad del Honorable Concejo Deliberante.
Otorgada la conformidad por el Honorable Concejo Deliberante se dará inicio a las actuaciones judiciales para la incorporación dominial del/los bien/es al Estado Municipal.
La Subdirección de Tierras y/o la Delegación Municipal solicitará la limpieza periódica y recibirá actas de certificación de los trabajos que se remitirán a la Dirección de Rentas Municipal para la imputación según Ordenanza Fiscal.
El Departamento Ejecutivo informará en la página web municipal todas las intervenciones que se realicen por la aplicación de la presente Ordenanza, detallando:
* Nomenclatura catastral de los inmuebles
* Decreto que dicta la intervención
* Fecha de intervención
* Condiciones de/l terreno/s que justifique su intervención
INGRESO Y DESTINO DE LOS INMUEBLES
INCORPORADOS AL PATRIMONIO MUNICIPAL
ARTÍCULO 5°: Los bienes que se incorporen al Patrimonio Municipal como consecuencia de la presente Ordenanza serán destinados al Banco de Tierras Municipal, en un todo de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza Municipal Nº 15642 y Nº 18675, del Programa Hábitat Bahía Blanca y Banco de Tierras Municipal, y de Adhesión a la Ley Provincial Nº 14449 de Acceso Justo al Hábitat.
PLAN DE ACCIÓN PARA LA DEFINICIÓN
DE ZONAS DE PROMOCIÓN DEL HÁBITAT SOCIAL
ARTÍCULO 6°: En el marco de lo establecido en los artículos 44° y 45° de la Ley Nº 14449 y el artículo 5° de la Ordenanza Municipal Nº 18675, y con el objeto de promover la consolidación urbanística de sectores con suelo vacante alentando el acceso a la residencia de sectores de ingresos medios o bajos, la reconfiguración selectiva de usos, recalificación de sectores y la regularización dominial y urbanística de sectores de ocupación informal, CRÉANSE las siguientes Zonas de Promoción del Hábitat Social (ZPHS)
A) ZPHS 1 – Villa Harding Green: delimitada por los ejes de calle Jorge Newbery, Monseñor De Andrea, Juan Bautista Baigorria e Indiada, según plano que obra como Anexo I de la presente; cuyas condiciones de uso y ocupación se establecen en el artículo 10° de la presente.
B) ZPHS 2 – Millamapu: delimitada por los ejes de calle Jorge Newbery, Avenida Juan Manuel de Rosas, Martín Malharro, Misioneros, Lino Spilimbergo y Ambrosio Cramer, según plano que obra como Anexo I de la presente; cuyas condiciones de uso y ocupación se establecen en el artículo 10° de la presente.
C) ZPHS 3 – 5 de Abril y Empleados de Comercio: delimitada por los ejes de calle Italia, Cabildo, Cap. Brickman y Mascarello, según plano que obra como Anexo I de la presente; cuyas condiciones de uso y ocupación se establecen en el artículo 10° de la presente.
D) ZPHS 4– Los Naranjos / San Jorge: delimitada por los ejes de calle Fragata Sarmiento, Indiada, Guillermo Rawson, Misioneros y Leopoldo Marechal, según plano que obra como Anexo I de la presente; cuyas condiciones de uso y ocupación se establecen en el artículo 10° de la presente.
E) ZPHS 5 – General Cerri: delimitada por los ejes de calle Alfonsina Storni, Hipólito Yrigoyen, Maestro Alcolea, José Hernández, Mayor Clerice y Ángel Gallardo, según plano que obra como Anexo I de la presente; cuyas condiciones de uso y ocupación se establecen en el artículo 10° de la presente.
F) ZPHS 6 – Asentamientos: estarán alcanzados por este artículo los sectores de la ciudad contenidos en el Registro Provincial de Villas y Asentamientos de la Subsecretaría de Social de Tierras, Urbanismo y Vivienda del Ministerio de Infraestructura y Servicios Públicos de la Provincia de buenos Aires, según plano que obra como Anexo I de la presente; cuyas condiciones de uso y ocupación se establecen en el artículo 10° de la presente.
ARTÍCULO 7°: Declárese a las zonas delimitadas en el artículo 6° como de “Provisión prioritaria de servicios y equipamiento” en los términos del artículo 85 del Decreto Ley 8912/77. Facúltese al Departamento Ejecutivo a confeccionar un Programa de Consolidación Urbana para cada Zona de Promoción del Hábitat Social, identificando fuentes de financiamiento, responsabilidad de ejecución y cronograma tentativo de avances.
ARTÍCULO 8°: Toda solicitud por parte de particulares para obtener la factibilidad de expansión de servicios o la aprobación de proyectos de ejecución de obras de infraestructura dentro de las Zonas de Promoción del Hábitat Social, será previamente evaluada por el Departamento Ejecutivo, que analizará su congruencia con el Programa de Consolidación Urbana.
ARTÍCULO 9°: Todos los fraccionamientos o sectores de fraccionamiento de tipo urbano mayores a una hectárea (1ha) emplazados en las áreas del artículo 6°, que se encuentren baldíos o en los que se verificara ocupación dispersa, adquirirán la condición de Reserva de Completamiento de Tejido prevista en el artículo 22° del Decreto Ley Nº 8912/77, independientemente de la designación urbanística actual y si están o no en proceso de decretarse la vacancia administrativa. Dicha condición, sólo podrá ser modificada con el dictado de una Ordenanza que determine, previo estudio particularizado en el marco del Programa de Consolidación Urbana, las nuevas condiciones a que quedará sujeta su habilitación.
ARTÍCULO 10°: El Departamento Ejecutivo elevará al Honorable Concejo Deliberante un proyecto de Ordenanza modificatorio del Código de Planeamiento Urbano de Bahía Blanca. En el mismo se establecerán las nuevas zonificaciones e indicadores urbanísticos y otras normas complementarias de ordenamiento territorial que permitan la recalificación urbanística de corredores, definan sectores de reestructuración parcelaria y normas morfológicas, entre otras determinaciones. Las mismas podrán involucrar sectores más amplios que los establecidos en el artículo 6° de la presente coadyuvando, de corresponder, a atender integralmente los impactos a generar.
ARTÍCULO 11°: El financiamiento del Programa de Consolidación Urbana a implementar en las zonas definidas en el artículo 6° de la presente, se da en un todo de acuerdo al título II de la Ordenanza Municipal Nº 18675, artículos 21° al 28°.
ARTÍCULO 12°: Formulado el Programa de Consolidación Urbana, el Departamento Ejecutivo, con la conformidad del Honorable Concejo Deliberante, procederá a abrir durante 90 días corridos un período de consulta pública y/o realización de audiencias públicas que permitan dar difusión a la propuesta y facilitar la concertación con los titulares de derechos sobre los inmuebles involucrados.
ARTÍCULO 13°: Concluida la etapa de consultas públicas, y durante 90 días corridos prorrogables por plazos iguales en base a la decisión fundada del Departamento Ejecutivo quedará abierto un Registro de Concertación y Avenimientos del Programa de Consolidación Urbana. Podrán participar del mismo todos los titulares de dominio que acuerden participar de la ejecución del Programa en los términos que se indican en los artículos 14° y 15° de la presente. También podrán hacerlos los adquirientes por contratos privados fehacientes y los poseedores a título de dueño con posesión pública, pacífica y continua acreditada a juicio del Departamento Ejecutivo.
ARTÍCULO 14°: Los titulares de dominio o poseedores podrán participar de la ejecución del Programa y la consecución de sus objetivos, en un todo de acuerdo con lo establecido en las Ordenanzas Municipales Nº 17515 (Art. 4° y 5°) y Nº 18675.
ARTÍCULO 15°: Los titulares o poseedores de lotes urbanos que consten como edificados a la fecha de la sanción de la presente Ordenanza, aquellos que declaren en el Registro de Avenimientos hallarse en construcción y ello pueda ser verificado por el Departamento Ejecutivo, o aquellos que demuestren habitar el predio y empadronen mejoras existentes no declaradas en el marco de los regímenes que se encontraran vigentes dentro de los 30 días de la sanción de la presente Ordenanza, no estarán afectados por la misma.
ARTÍCULO 16°: Los inmuebles del padrón urbano baldío cuyos titulares no se inscriban en el Registro de Concertación y Avenimientos del artículo 7° de la presente, quedan declarados como de “edificación necesaria” en los términos del artículo 88° del Decreto Ley Nº 8912/77. Será de aplicación en estos casos la multa establecida en el mencionado artículo 88º, que se calculará sobre el valor fiscal actualizado conforme lo establece la Ordenanza Fiscal vigente.
ARTÍCULO 17°: Declárense, con fundamento en los artículos 58° de la Ley Orgánica de Municipalidades y 20° y 91° del Decreto Ley Nº 8912/77, de utilidad pública y sujetos a expropiación los inmuebles alcanzados por el artículo 16° de la presente Ordenanza, con el objeto de: 1) proceder al englobamiento parcelario, la reconformación parcelaria y de usos, la asignación de parcelas para la vivienda propia y el desarrollo urbano de suelo inactivo perteneciente al área urbana; 2) regularizar urbana y dominialmente con destino a los actuales ocupantes de ocupación informal.
ARTÍCULO 18º: Se recurrirá a la vía expropiatoria si no se registrara ninguno de los supuestos previstos en la presente Ordenanza. En tales casos el Departamento Ejecutivo queda facultado a promover los procedimientos previstos en la Ley Nº 5708 de la Provincia de Buenos Aires. De corresponder, iniciará las acciones judiciales de expropiación por razones de urgencia y requerirá la inmediata posesión judicial de los bienes, fundado en la necesidad de responder a la demanda habitacional actual. Autorizase a tal efecto al Departamento Ejecutivo a requerir a la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires la declaración de utilidad pública y sujeto a expropiación de los inmuebles involucrados en el artículo anterior, de considerarse pertinente.
ARTÍCULO 19°: El Departamento Ejecutivo dictará todas las normas reglamentarias e interpretativas que resulten necesarias.
ARTÍCULO 20°: De forma.
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