Proyecto de Ordenanza
Proyecto de Ordenanza: Regulando Instrumentos de gestión urbana para la concertación público-privadaAutor: Paola Ariente
Expediente: HCD-1075/2017
Autor: Paola Ariente
Bloque: PJ – Cumplir
PROYECTO DE ORDENANZA
VISTA
La conveniencia de definir instrumentos de gestión y redistribución de los beneficios del desarrollo urbano.
Y CONSIDERANDO
Que la planificación estratégica es un proceso de concertación de actores locales en el cual se establecen objetivos comunes a largo plazo, con el fin de transformar la realidad actual, superar las debilidades y potenciar las fortalezas de la ciudad
Que por tener un desarrollo en un contexto de democracia ya consolidada, la planificación estratégica se plantea generalmente como un proceso político, social y democrático que funda su calidad en la participación y en el compromiso de la ciudadanía, las instituciones implicadas en la transformación de la ciudad y los distintos niveles de la administración.
Que en la experiencia local se pueden registrar momentos singulares que tienen que ver con la formulación de distintas iniciativas para el ordenamiento del territorio municipal. Esos primeros intentos de planificación en la ciudad de Bahía Blanca fueron prácticas parciales que tuvieron por objeto establecer ciertos criterios de alineación y de expansión de la trama urbanizada. Las experiencias han sido variadas y sus efectos reales no han pasado desapercibidos. Todas ellas dejaron su impronta que puede ser reconocida aún hoy en el espacio urbano.
Que la gestión urbanística en la ciudad se conforma como un hecho singular en cuanto a su no continuidad en el tiempo; es por ello que las disposiciones de este proyecto de ordenanza, que en muchos casos constituyen una respuesta actualizada de ideas y proyectos sedimentados en el tiempo y en la historia urbana de la ciudad, se instalan con carácter innovador a la luz de nuevos fenómenos, problemas y demandas que surgen de la ciudad actual y de su inserción metropolitana y regional.
Que dada la magnitud de recursos que requieren estas grandes transformaciones, el costo de inversión es inalcanzable para el municipio, por lo que resulta fundamental desarrollar modelos de gestión y concertación con el sector privado que le otorguen viabilidad financiera a estos proyectos. Las asociaciones público-privadas son herramientas que hacen posible que los gobiernos locales puedan construir y mantener instalaciones y servicios que son de vocación pública y favorecen el desarrollo colectivo de la ciudad.
Que los Convenios Urbanísticos son instrumentos jurídicos que surgen a partir de la acción concertada entre la Administración y los administrados, sean personas físicas o jurídicas de Derecho Público o Privado, siendo de suma utilidad en la ejecución de la planificación urbanística, a través de acciones de nueva urbanización, reconversión, reforma, renovación, rehabilitación y/o sustitución urbana.
Que resulta necesario definir los procedimientos, parámetros y clasificación de distintos Instrumentos de Gestión para la Concertación.
Que, existen diferentes normas que han contemplado la figura de los convenios urbanísticos, teniendo en cuenta sus diversas modalidades a saber: convenios de avenimiento expropiatorio; convenios de gestión y ejecución urbanística como es el caso de los convenios edilicios y los de rehabilitación y preservación del patrimonio arquitectónico, y convenios urbanísticos de planeamiento.
Que los convenios urbanísticos son instrumentos de organización territorial, de gestión de suelo urbano, que asegura la ejecución de acciones urbanísticas suficientes, con el aditamento de la acción participante de los actores sociales sin distinción ni exclusión alguna, e inmersos en el marco coyuntural de un proceso de construcción de ciudad en la que exista una distribución equitativa de las cargas y beneficios.
Que todo convenio urbanístico debe definir fundamentalmente las reglas para la valorización inicial de las tierras e inmuebles aportados, las reglas para la valorización final de los predios resultantes y las restituciones del suelo que se hará a prorrata según los aportes de cada uno de los sujetos involucrados.
Que se hace indispensable contemplar la publicación de los contenidos y alcances de los distintos Instrumentos de Gestión en razón de que la tramitación y materialización se rijan por los principios de transparencia y publicidad.
Que, se hace imprescindible una justa distribución de beneficios generados por la acción pública, entre el/los propietario/s de suelo, mediante la asignación de cargas de urbanización, que representen en alguna medida una retribución en beneficio público.
Que estos mecanismos tienen como finalidad asegurar una gestión urbanística eficaz y racional del territorio, así como la consecución de objetivos concretos, orientando las inversiones del sector privado en beneficio del interés público procurando el mejoramiento de la infraestructura urbana, la preservación y rehabilitación de edificios y/o áreas de la ciudad.
Que, la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat y la Ordenanza Municipal N° 18675 de adhesión a la misma plantean, como una de las herramientas fundamentales de aplicación de la Ley, la definición de estos mecanismos como instrumentos que permiten la producción de suelo urbanizado y/o de vivienda, a través de la asociación entre el Estado y particulares en el que, al finalizar la operación, cada parte recibe beneficios en suelo, infraestructura y/o edificación.
Que, en la ciudad conviven en un mismo ámbito territorial, edificaciones que surgieron a partir de la aplicación de distintas normativas desarrolladas en el tiempo produciendo una heterogeneidad que es necesario y oportuno articular
Que este proyecto de ordenanza permitiría facilitar el desarrollo de proyectos edilicios innovadores que recurran al uso de tipologías exentas o semiexentas, las cuales constituyen un sustancial aporte a la construcción del paisaje urbano, en razón
de brindar condiciones más favorables de asoleamiento y permitir con mayores recursos de proyecto una adecuada integración con el entorno circundante y una recomposición morfológica de la manzana.
Que, el uso de un Régimen Diferencial permite supervisar con mayor rigurosidad el cumplimiento de las pautas fijadas para el desarrollo de estos proyectos que – por su envergadura- requieren una atención especial y articulación con el entorno en el cual se insertan con intervención de todas las oficinas técnicas competentes.
Que, de esta manera permitirá al interesado en acogerse al Régimen Diferencial conocer en forma previa los alcances del mismo brindando certidumbre respecto de su tratamiento y transparencia en los procedimientos utilizados
Que la problemática de la vivienda y del ambiente, las áreas de oportunidad urbana y la reconversión funcional, la polarización y descentralización, se presentan hoy como los puntos de inflexión entre el pasado y el futuro a partir de los cuales se debería instalar un proyecto de ciudad para lograr una transformación positiva y en forma integral de la ciudad.
EL CONCEJO DELIBERANTE DE LA CIUDAD DE BAHÍA BLANCA
SANCIONA CON FUERZA DE ORDENANZA
TÍTULO I
DISPOSICIONES PRELIMINARES
CAPÍTULO I
Objeto y Ámbito de Aplicación
Artículo 1°: La presente Ordenanza tiene por objeto regular los Instrumentos de Gestión para la Concertación, entre la Municipalidad de Bahía Blanca y las personas físicas y/o jurídicas de carácter público y/o privado, en lo relacionado con el fraccionamiento, uso y ocupación del suelo de predios ubicados en el ejido municipal del partido de Bahía Blanca.
Artículo 2°: Son objetivos fundamentales de la regulación de los Instrumentos de Gestión para la Concertación:
a) Instrumentar mecanismos jurídicos, administrativos, económicos financieros y técnicos, que doten al Gobierno Municipal de las herramientas de gestión para favorecer el desarrollo de la Ciudad, promoviendo la inversión privada, en concurrencia con los planes, programas, obras y acciones de interés público.
b) Fomentar la cooperación entre los sectores públicos de distintas jurisdicciones y público – privado para la realización de proyectos, o la gestión de áreas o servicios urbanos.
c) Alcanzar transformaciones urbanísticas y estructurales en áreas de la Ciudad con mayor rapidez de ejecución y menor afectación de recursos públicos.
TÍTULO II
DISPOSICIONES GENERALES SOBRE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN PARA LA CONCERTACIÓN
CAPÍTULO I
Generalidades y Clasificación
Artículo 3°: Los Instrumentos de Gestión para la Concertación podrán surgir como iniciativa del Municipio, de algún organismo público y/o de un actor privado. En cualquiera de los casos la concertación se motiva a partir del interés del iniciador, promotor y/o desarrolador de propiciar la modificación de las condiciones de fraccionamiento, uso y/u ocupación del suelo, a los efectos de viabilizar una intervención sobre la o las parcelas que requiera/n de la modificación de las normas vigentes al momento de la celebración del Acuerdo que supone un beneficio para las parcelas objeto del Convenio en cuestión, el cual debe ser compartido entre las partes. Se considerará beneficio al resultante como consecuencia de modificación de las condiciones de fraccionamiento, uso, ocupación del suelo y/o cualquier otra acción que mejore su aprovechamiento y utilización.
Artículo 4°: Respecto de la clasificación, se establecen las siguientes tipologías:
4.1. Convenios Urbanísticos: Son instrumentos jurídicos y de gestión que formalizarán el acuerdo entre la Municipalidad de Bahía Blanca y organismos públicos y/o actores privados o mixtos, para impulsar acciones de nueva urbanización, reconversión, reforma, renovación, rehabilitación y/o sustitución urbana.
Se aplicarán con el objeto de promover la implementación de proyectos especiales de gran escala, en parcelas o grupos de parcelas que superen los 2.500 m2 en donde se considere pertinente la definición, a partir de un Plan Integral, de indicadores diferenciados de los genéricamente establecidos en el Código de Planeamiento Urbano.
A su vez, se clasifican en:
4.1.1. De Nueva Urbanización y/o Reconversión Urbana: con la finalidad de ejecutar operaciones de urbanización básica o integral u operaciones de subdivisión de suelo en grandes superficies en zonas de suelo urbanizable (operaciones de nueva urbanización) o en zonas de suelo urbanizado (operaciones de reconversión urbana), dentro del área urbana de la ciudad, según el Código de Planeamiento vigente.
4.1.2. Para Desarrollos Especiales: con la finalidad de ejecutar operaciones de urbanización integral (de bajo impacto ambiental) en suelo no urbanizable, referidas a emprendimientos productivos de gran escala que supongan la incorporación de tecnología avanzada y la generación directa o indirecta de empleos; emprendimientos infraestructurales o de servicios a las actividades de transporte y movimiento de cargas; emprendimientos logísticos destinados a actividades de servicios integrados a empresas y al tránsito intermodal; en las áreas industriales, especiales y/o rurales del Partido.
4.1.3. De aplicación en el marco de la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat: consta como Anexo I.
4.2. Régimen Diferencial para el Desarrollo de Proyectos Edilicios Especiales: Mecanismo al que podrán adherir organismos públicos, actores privados o mixtos,
para impulsar la ejecución de proyectos edilicios especiales, en parcelas o grupos de parcelas mayores a 2.500 m2 que incluyan operaciones de renovación, rehabilitación y/o sustitución edilicia, donde se considere pertinente la definición de indicadores de altura máxima y parámetros de distancias diferenciados de los genéricamente establecidos por el Código de Planeamiento Urbano.
La adhesión al Régimen Diferencial para el Desarrollo de Proyectos Edilicios Especiales, reconoce la aceptación de las compensaciones económicas a que dé lugar su aplicación, en virtud del mayor aprovechamiento urbanístico resultante de la recalificación urbanística.
Será de aplicación en el Área Central y las zonas, Anillo (A), Corredor Comercial (CC), Centro de Servicios (CS), Centro de Servicios Suburbanos (CSur), Frente de Servicio a las Vialidades (FSV) y en parcelas frentistas al camino de circunvalación, avenidas de penetración y ejes de calles previstas a ensanche según el Código de Planeamiento vigente.
4.3. Régimen de Concesión con Obra Pública: Instrumento que permite la ejecución de obras en el espacio público con financiamiento del sector privado. Bajo este régimen, las obras se desarrollan por el concesionario, quien obtiene la explotación factibilidad de uso del predio durante el período de la concesión. El Departamento Ejecutivo establece las características generales del proyecto (de corresponder, en conjunto con las empresas prestatarias de servicios), las exigencias en términos de obra pública, el plazo de concesión y el canon mínimo; éste se resuelve mediante un proceso licitatorio en el que los interesados presentarán sus ofertas bajo las pautas mencionadas. Una vez transcurrido el período establecido en el Régimen de Concesión, el total usufructo de las instalaciones es transferido al municipio, incorporándose dichas obras al patrimonio municipal para su uso público (de corresponder, a las empresas prestatarias de servicios).
Este Régimen será de aplicación prioritaria en las Zonas de Promoción del Hábitat Social y demás áreas urbanas para propender al completamiento y consolidación de tejido.
4.4. Convenios de Esfuerzo Compartido de Preservación: Mecanismo alternativo para la ejecución de obras que permite brindar ayuda técnica y económica a los propietarios interesados en rehabilitar inmuebles que constan en el Registro Municipal de Patrimonio Arquitectónico de la ciudad. Mediante este instrumento, se podrá cofinanciar las obras a través de un Fondo de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio a crearse por parte del Departamento Ejecutivo. En cada inmueble objeto de convenio, el Departamento Ejecutivo a través de la Subsecretaría de Infraestructura, definirá el criterio y marco técnico de la intervención y realizará un seguimiento de las tareas propuestas para garantizar la calidad de las obras.
CAPÍTULO II
Partes Intervinientes
Artículo 5°: PARTES. Serán partes intervinientes en los Instrumentos de Gestión para la Concertación, la Municipalidad de Bahía Blanca y las personas físicas o jurídicas de carácter público o privado que soliciten la aplicación de la presente ordenanza, denominadas a los efectos de la presente como el iniciador.
Artículo 6°: DEPARTAMENTO EJECUTIVO MUNICIPAL. Los Instrumentos de Gestión para la Concertación, que por la presente se reglamentan, deberán estar suscriptos por el señor Intendente Municipal con las personas físicas o jurídicas que hayan gestionado la instrumentación de cada Convenio en particular.
Artículo 7°: HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE. Los Instrumentos de Gestión para la Concertación, se celebran ad referéndum de la aprobación del Concejo Deliberante. Una vez analizado el mismo por este Cuerpo, conjuntamente con los estudios e informes previstos en el Art. 18º de la presente Ordenanza, podrá requerir al Departamento Ejecutivo Municipal y/o a los iniciadores, las aclaraciones y fundamentaciones que considere pertinentes.
CAPÍTULO III
Antecedentes
Artículo 8°: Los Instrumentos de Gestión para la Concertación, deberán explicitar los antecedentes relacionados con los inmuebles involucrados, con indicación precisa de los siguientes aspectos, en los casos que corresponda:
8.1. Jurídico. Al momento de inicio del trámite, debe acreditar mediante la documentación pertinente en carácter de qué situación jurídica realiza la gestión: Titular de dominio por sí o por mandato y/o poseedor de boleto de compra-venta saldado y libre de gravámenes. El iniciador debe indicar con carácter de Declaración Jurada las limitaciones al dominio de cualquier índole a las que se encuentra sometido el inmueble, en base a las anotaciones que se encuentren debidamente inscriptas en el Registro de la Propiedad.
8.2. Actuaciones previas y/o en trámite. Cualquier tipo de intervención previa y/o en trámite ante Organismos Municipales, Provinciales y/o Nacionales como prefactibilidades, factibilidades y visaciones.
8.3. Descripción física del predio. Ubicación, nomenclatura catastral, plano de mensura, ocupaciones del predio a cualquier título, condiciones topográficas, accidentes singulares (cursos de agua, vías férreas, redes de alta tensión, etc.), y toda aquella otra que requiera el Organismo de Aplicación.
8.4. Situación urbana del predio.Situación del inmueble con respecto al ordenamiento territorial, a las condiciones de uso y ocupación del suelo según las normas vigentes, y en relación a obras, planes y programas urbanísticos del Municipio.
Artículo 9°: APLICACIÓN DE LA NORMATIVA MUNICIPAL VIGENTE. Deberá analizarse, sobre el/los inmuebles objeto del Convenio correspondiente, al momento de la petición o proceso, la normativa municipal vigente en lo que a fraccionamiento de tierras, uso y ocupación del suelo, Código de Planeamiento Urbano y toda otra de aplicación; lo que será tenido en cuenta como base para determinar el beneficio a otorgarse al inmueble o parcela, respecto a las nuevas condiciones de fraccionamiento y/o uso u ocupación del suelo, y toda otra condición de utilización que se autorice. La Autoridad de Aplicación deberá tener especialmente en consideración el impacto socio ambiental de la intervención propuesta, conforme a la normativa en la materia tanto de orden Municipal, Provincial y Nacional.
CAPÍTULO IV
Exposición de las partes, objeto, marco normativo
Artículo 10°: EXPOSICIÓN DE MOTIVOS. El Convenio correspondiente deberá explicitar los objetivos particulares de la intervención que se propone, conforme a los objetivos generales expuestos en el Art. 2º de la presente Ordenanza.
Artículo 11°: EXPOSICIÓN DEL INICIADOR. El Convenio correspondiente deberá explicitar con claridad y precisión la intervención propuesta por el iniciador, y la relación comparativa entre la aplicación de la normativa vigente y la resultante de la modificación propuesta, en particular lo relacionado a lo regulado para el fraccionamiento, uso y/u ocupación del suelo, y todo otro indicador que permita establecer con precisión el beneficio que se otorgará a la parcela.
CAPÍTULO V
Derechos y Obligaciones de las Partes
Artículo 12°: En el Convenio correspondiente deberán estar claramente explicitados los derechos y las obligaciones que se contraen entre el Municipio y las personas físicas y/o jurídicas de carácter público, privado o mixto, que en carácter de iniciador suscriban el Convenio, y la oportunidad de cumplimiento de tales obligaciones. Previo al momento de celebrarse el Instrumento de Gestión definido, el iniciador deberá acreditar la titularidad del domino o los instrumentos jurídicos que lo faculten para suscribir el mismo en nombre del titular del dominio.
TÍTULO III
DISPOSICIONES PARTICULARES SOBRE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN PARA LA CONCERTACIÓN
CAPÍTULO I
Beneficios: Hechos Generadores y Parámetros de Determinación
Artículo 13°: BENEFICIO. La instrumentación de cada uno de los Instrumentos que trata la presente Ordenanza, cuya aplicación signifique una modificación de las condiciones de fraccionamiento, uso y/u ocupación del suelo vigentes, y/o que implique un incremento en su aprovechamiento, serán considerados actos que generan beneficios a la parcela y que otorgan derecho a la Municipalidad de Bahía Blanca a participar de esa renta diferencial urbana.
Artículo 14°: HECHOS GENERADORES. Constituyen hechos generadores del beneficio los actos a los que se refiere el artículo anterior, las acciones que autorizan específicamente modificaciones en el fraccionamiento, uso y/o la ocupación del suelo establecidos en las normas vigentes al momento del Convenio, en un todo de acuerdo al artículo 46 de la Ley 14.449.
CAPÍTULO II
Participación del Municipio en la Renta Diferencial Urbana
Artículo 15°: CRITERIOS PARA CALCULAR LA COMPENSACIÓN ECONÓMICA. El Departamento Ejecutivo, al realizar cualquier acción de las mencionadas definidas en el artículo anterior y decida la aplicación del Instrumento pertinente, deberá
establecer la magnitud del incremento de la participación municipal correspondiente a la renta diferencial urbana, definida de acuerdo a los siguientes criterios:
a) Se establecerá el valor promedio de la tierra antes de producir el cambio normativo
b) Se consideraran los precios base por metro cuadrado determinados por el Índice del Costo de la Construcción (ICC) elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y sus actualizaciones, para compensaciones por mayor altura, incremento de la edificabilidad o para la resolución de proyectos especiales.
c) Se determinará el valor de la compensación por cualquier método de homogeneización por aplicación de normas reconocidas: TTN, IRAM, IAT, etc.
d) A los efectos de evitar la desvalorización monetaria de la compensación económica, se adoptará como parámetro de referencia el costo de la cuadra de pavimento tipo a nivel definitivo o alguna otra obra pública que sirva de referencia.
e) Se adjuntará en cada caso una tasación de referencia, la cual será realizada en forma alternada por los distintos Colegios Profesionales cuyos matriculados tengan incumbencias específicas sobre tasaciones inmobiliarias.
Artículo 16°: PORCENTAJE APLICABLE. Se establece que el porcentaje de participación municipal correspondiente a la renta diferencial urbana será no menor del 30% (treinta por ciento) del mayor valor real generado por la acción urbanística estatal. El Concejo Deliberante podrá autorizar, en casos concretos, por sí o a propuesta del DE, un porcentaje diferente en los casos en que razones de orden público así lo determinen.
Artículo 17°: RECONOCIMIENTO Y ACEPTACIÓN POR EL URBANIZADOR DE LA COMPENSACIÓN. Determinado el valor a compensar por mayor aprovechamiento urbanístico, y una vez aceptado por parte del Urbanizador, el valor asignado formará parte del Instrumento de Gestión a suscribirse, comprometiéndose en el mismo a hacer efectivo el pago de dicha compensación en los plazos y las formas que se determinen en el mismo.
Artículo 18°: FORMA DE INTEGRACIÓN DE LA PARTICIPACIÓN MUNICIPAL EN LA RENTA DIFERENCIAL. Deberá especificarse en cada Instrumento de Gestión las formas de integración de la participación Municipal en el beneficio, estableciendo claramente momento y etapas de la misma. La participación Municipal en el beneficio, podrá hacerse efectiva, a opción del Municipio, mediante cualquiera de las siguientes formas:
a) En dinero en efectivo;
b) Transfiriendo al Dominio Municipal un porcentaje de la superficie neta urbanizada, según corresponda, de acuerdo a lo establecido en el Art 26 inc. b de la Ordenanza Nº 18675;
c) Mediante la ejecución de obras de infraestructura, equipamientos sociales, u otras a ser determinadas por el Municipio, cuya inversión sea equivalente en su valor a los porcentajes que se establecen en el Art. 16º de la presente Ordenanza.
Estas modalidades podrán ser utilizadas alternativamente o en forma combinada, conforme a lo que se acuerde entre las partes, lo cual deberá establecerse explícitamente en el Convenio.
Artículo 19°: AFECTACIÓN DE LOS RECURSOS PROVENIENTES DE LA PARTICIPACIÓN MUNICIPAL EN LA RENTA DIFERENCIAL. De los recursos provenientes del artículo 18° inciso A de la presente Ordenanza, un monto equivalente al cinco por ciento (5%) del mismo se destinará a la ejecución de obras y servicios que determine el Consejo Local para el Fomento del Hábitat, y un monto de hasta el uno por ciento (1%) que determinará el Departamento Ejecutivo Municipal, se asignará a financiar estudios, investigaciones y formulación de proyectos que lleve adelante la Dirección de Planeamiento Urbano. El saldo remanente será destinado al Fondo de Financiamiento y Asistencia Técnica para la mejora del Hábitat creado en los Arts. 29º al 35º de la Ordenanza Nº 18.675, a los fines que allí se establece.
Artículo 20°: Creación de contribución especial. Créase una contribución especial destinada a solventar los costos administrativos relativos a la realización de los estudios técnicos necesarios para los Instrumentos de Gestión para la Concertación.
El valor de la contribución será definido en la Ordenanza Fiscal Impositiva Anual. El monto ingresado por el concepto de esta contribución será destinado a la Cuenta de Financiamiento y Asistencia Técnica para la mejora del Hábitat establecida por Ordenanza N ° 18675.
TÍTULO IV
DISPOSICIONES ORGÁNICAS Y PROCEDIMENTALES
CAPÍTULO I
De los Órganos de Aplicación, de Coordinación y de Control
Artículo 21°: ÓRGANO DE APLICACIÓN. El órgano de aplicación de la presente Ordenanza será la Secretaría de Infraestructura, con el asesoramiento de una Comisión de Instrumentos de Gestión para la Concertación de la que participarán, al menos, la Dirección de Planeamiento Urbano, los Departamentos Catastro Económico y Territorial, y la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento Urbano, además de contar con la participación de todas las dependencias municipales de las que se requiera su intervención para la elaboración de los estudios e informes previos a la celebración de cada Convenio.
Artículo 22°: ÓRGANO DE COORDINACIÓN. La Secretaría de Infraestructura será el órgano encargado de la coordinación para el desarrollo y control de la aplicación de los Convenios Urbanísticos.
CAPÍTULO II
Del Procedimiento
Artículo 23°: INICIO DEL TRÁMITE. Toda persona física o jurídica de carácter público y/o privado, interesado en formalizar una intervención urbanística que, ajustada a los lineamientos establecidos en la presente Ordenanza, requerirá la instrumentación de un Instrumento de Gestión para la Concertación; deberá solicitar formalmente la correspondiente factibilidad ante la Dirección de Planeamiento Urbano,
conforme a lo establecido por vía reglamentaria y conforme a lo expuesto en los artículos 9º y 10º de la presente Ordenanza.
Artículo 24°: VALORACIÓN DE LA INTERVENCIÓN. Toda persona física o jurídica de carácter público y/o privado al momento de la solicitud de un Instrumento de Gestión para la Concertación, deberá abonar la tasa establecida por el Artículo 19°.
Artículo 25°: OBTENCIÓN DE LA PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA. El Iniciador deberá abrir un expediente ante la Mesa General de Entradas del Municipio con la siguiente documentación mínima requerida:
A. Solicitud de prefactibilidad urbanística del emprendimiento en cuestión;
B. Acreditación de interés legítimo o carácter de propietario, con la firma debidamente certificada ante Mesa General de Entradas o ante Escribano Público;
C. Memoria descriptiva del anteproyecto de urbanización, donde se plantee la totalidad del emprendimiento, estableciendo una etapabilidad para su materialización;
D. Plano de mensura de la/las parcelas en cuestión, intervenido por el Departamento Catastro Municipal;
E. Certificados de prefactibilidad técnica de las empresas prestatarias de servicios, proyecto de recolección de residuos, y prefactibilidad ambiental de acuerdo a la legislación municipal y provincial vigente;
F. Plano síntesis definiendo en planta las áreas privadas, áreas privadas de uso público y áreas públicas del emprendimiento;
G. Plano de demolición, indicando los volúmenes a demoler y aquellos a preservas (de corresponder);
H. Plano de usos indicando el destino definido para cada uno de los edificios y de los locales (de corresponder);
I. Cómputo detallado de las superficies de espacios públicos, edificabilidad, de trazados oficiales a donar, a fin de corroborar los máximos admitidos para el emprendimiento.
Artículo 26°: MÉRITO PARA LA APLICACIÓN DEL CONVENIO. Con la información definida en el artículo 24°, la Dirección de Planeamiento Urbano o el organismo técnico que oportunamente se determine por la vía reglamentaria, elevará a consideración de la Secretaría de Infraestructura un informe que permita valorar el mérito y oportunidad para propiciar la materialización de un Instrumento de Gestión, teniendo en cuenta condiciones ambientales, urbanas, de infraestructura y cualquier aporte diferencial que se proponga para el emprendimiento.
Artículo 27°: OBTENCIÓN DE LA FACTIBILIDAD URBANÍSTICA. Una vez definido el orden de mérito de la propuesta, y con el visto bueno del Órgano de Aplicación, el Iniciador deberá presentar ante Mesa General de Entradas del Municipio, un anexo al expediente administrativo oportunamente creado, que deberá contener, al menos:
A. Certificado expedido por el Registro de la Propiedad, que acredite el dominio de los inmuebles afectados por el proyecto;
B. Memoria descriptiva y documentación gráfica ejecutiva del desarrollo urbanístico definitivo, visado por el Departamento de Planeamiento Urbano de la Municipalidad y el Colegio Profesional correspondiente;
C. Plano de subdivisión visado en su faz geométrica donde consten áreas destinadas a residencia, servicios, cesiones al uso público y calles, visado por el Colegio Profesional correspondiente;
D. Proyecto ejecutivo, con cómputo y presupuesto de las obras de provisión de servicios de infraestructura, ante las oficinas prestatarias; y de obras de provisión de alumbrado público ante el Departamento de Electricidad y Mecánica Municipal.
E. Proyecto de rasante y altimetría de todas las calles compositivas del desarrollo, visado por el Departamento de Vialidad de la Municipalidad (o Provincial y/o Nacional, de corresponder);
F. Proyecto ejecutivo, con cómputo y presupuesto del tratamiento total del espacio público;
G. Presentación del Estudio de Impacto Ambiental, de acuerdo a la legislación municipal y provincial, aprobado por la Secretaría de Gestión Ambiental municipal.
H. De corresponder, para la obtención del Permiso de Edificación y Final de Obra, el solicitante deberá cumplir con las exigencias establecidas en el Código de Edificación de la Municipalidad.
Artículo 28°: VIGENCIA DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN PARA LA CONCERTACIÓN. Los Instrumentos tendrán un plazo de inicio de ejecución de las acciones acordadas no mayor a dos (2) años, luego de los cuales, si no se ha iniciado la ejecución, el Municipio podrá resolver el Convenio sin que esto genere reclamo alguno. Los Instrumentos deberán establecer un plazo máximo de finalización de las acciones y las garantías y/o cauciones correspondientes para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas.
TÍTULO V
REGISTRO MUNICIPAL DE INSTRUMENTOS DE GESTIÓN PARA LA CONCERTACIÓN
CAPÍTULO I
Creación, Objeto, Principios Rectores
Artículo 29°: REGISTRO MUNICIPAL DE INSTRUMENTOS DE GESTIÓN PARA LA CONCERTACIÓN. Créase el Registro Municipal de Instrumentos de Gestión para la Concertación de la ciudad de Bahía Blanca, el que se organizará y funcionará con las atribuciones que se indican en el articulado siguiente.
Artículo 30°: OBJETO. El Registro Municipal de Instrumentos de Gestión tiene por objeto la inscripción de los Convenios aprobados, que se formalicen entre la Municipalidad de la ciudad de Bahía Blanca y cualquier otra persona física o jurídica de carácter pública o privada, y que hayan sido refrendados por el Concejo Deliberante, tal como se establece en los Arts. 4º, 5º y 6º de la presente Ordenanza.
Artículo 31°: PRINCIPIOS RECTORES. El ordenamiento, funcionamiento, y el acceso a la información del Registro Municipal de Instrumentos de Gestión se regirá por los principios de transparencia y publicidad. La publicación de los mismos se llevará a cabo en el portal de Gobierno Abierto y en la Página web Municipal.
TÍTULO VI
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 32°: En el caso de que el Municipio modifique por sí las normas de uso y/u ocupación del suelo para las parcelas afectadas, se aplicará el mismo criterio definido en los artículos 15º y 16° para la participación del Municipio en los beneficios que se generen por la modificación. Esta participación será exigible en el momento en que la parcela haga uso de las nuevas condiciones.
Artículo 33°: Los Instrumentos de Gestión celebrados, no eximen al titular de la/s parcela/s sujeto/s del Convenio de las obligaciones establecidas en las normas vigentes, salvo las expresamente exceptuadas en tales Acuerdos.
Artículo 34°: REGLAMENTACIÓN. El Departamento Ejecutivo dictará, de corresponder, los actos reglamentarios que fueren necesarios a los fines de aplicar e interpretar los aspectos comprendidos en la presente Ordenanza.
Artículo 35°: CONTROVERSIA DE NORMAS. Cualquier supuesto de colisión en el orden administrativo, o conflicto normativo relativo a la aplicación del presente régimen, deberá interpretarse y resolverse en beneficio de las previsiones de esta Ordenanza.
Artículo 36°: De forma.
ANEXO I
MODELO DE CONVENIO URBANÍSTICO PARA PROPUESTAS EN EL MARCO DE LA LEY 14.449 DE ACCESO JUSTO AL HÁBITAT
El presente CONVENIO se celebra en la ciudad y partido de Bahía Blanca, a los …… del mes …… de 2017.
ENTRE: El Departamento Ejecutivo del Municipio de Bahía Blanca representado en este acto por el Sr. Intendente Municipal, ……………………………, con domicilio legal en calle Alsina 65 de la ciudad de Bahía Blanca, “ad referéndum” del Honorable Concejo Deliberante, en adelante “EL MUNICIPIO”, y Don …………………………………………, con domicilio en calle ………………………………………….. de la ciudad de …………………………………, en adelante “EL PROPIETARIO”.-
CONSIDERANDO:
1. Que la Ley de Acceso justo al hábitat N° 14.449, reglamentada por Decreto 1062/2013, establece en sus artículos 55 y 56 que: “a los fines de esta ley se denomina Consorcio Urbanístico a la forma de ejecución de proyectos de urbanización o edificación conjuntamente entre organismos gubernamentales y actores privados, sean estos personas físicas o jurídicas, aportando cualquiera de ellos, inmuebles de su propiedad y el otro las obras de urbanización o de edificación, y que luego de la realización de las mismas cada parte recibe como compensación por su inversión, unidades inmobiliarias debidamente urbanizadas y/o edificadas”. “El valor de las unidades inmobiliarias a ser entregadas al propietario del inmueble aportado, se debe corresponder con el valor del inmueble antes de la ejecución de las obras, más una razonable tasa de ganancia que surgirá de los convenios específicos que se suscriban al efecto”.
2. Que “EL PROPIETARIO” es titular de dominio del inmueble sito entre los ejes de calle ……………………………………………………………………………………………., Partido de Bahía Blanca, designado/s catastralmente como ……………………………………, Matrícula N° …………………….., Partida Inmobiliaria N° ………………………, el que se encuentra libre de gravámenes, restricciones e interdicciones, conforme se acredita con la copia de la escritura N° ……………….. y con el/los informes de dominio y de anotaciones personales.
3. Que “EL PROPIETARIO” manifiesta su voluntad de someter el inmueble de su propiedad al régimen de Consorcio Urbanístico previsto en la Ley N° 14.449, reglamentada por el Decreto N° 1062/13.
4. Que a los efectos de la distribución de los lotes que se generen en el proyecto de urbanización, las Partes han tenido en consideración el valor del inmueble antes de la ejecución de las obras proyectadas y de la acción urbanística y el nuevo valor de referencia que surge de esos hechos generadores de mayor valor.
POR TODO ELLO, las PARTES acuerdan en suscribir el presente a efectos de conformar un Consorcio Urbanístico que se regirá por las cláusulas que se transcriben a continuación:
PRIMERA. OBJETO.
El presente Consorcio Urbanístico tiene por objeto la ejecución de un proyecto de urbanización a emplazarse en el/los inmueble/s sito entre los ejes de calle ……………………………………………………………………………………………………., designado catastralmente como ……………………………………, Matrícula N° …………………….., Partida Inmobiliaria N° ………………………, que corre como Expediente N° ………………………….; con la finalidad de facilitar el acceso al suelo urbanizado de las familias del partido de Bahía Blanca, de acuerdo con una planificación racional y en un todo de acuerdo con las políticas de desarrollo y crecimiento urbano establecidas por “EL MUNICIPIO”.
SEGUNDA. OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO.
a. “EL PROPIETARIO” aportará el inmueble de su propiedad, autorizando por el presente a “EL MUNICIPIO” a solicitar ante la Autoridad de Aplicación de la Ley 14.449, reglamentada por Decreto N° 1062/13, respecto de dicho inmueble, la adhesión al Programa Lotes Con Servicios previsto a los artículos 17, siguientes y concordantes de la citada Ley, como, asimismo, a requerir de los organismos competentes cuanta documentación resulte necesario para ello. Asimismo, se autoriza a “EL MUNICIPIO” a diligenciar y obtener la aprobación y toma de razón a realizar en el inmueble.
b. “EL PROPIETARIO” se compromete a transmitir a “EL MUNICIPIO”, como compensación por su intervención en el proyecto de urbanización, el dominio del ……………. % (……%) de los lotes que se generen por el plano de mensura y división a realizar en el/los inmueble/s, equivalente a ……. parcelas, de las que se dejará constancia en el plano respectivo que “EL PROPIETARIO” debe transmitir a “EL MUNICIPIO”. El propietario deberá iniciar los trámites necesarios que tengan por objeto la confección de la escritura pertinente dentro de los treinta (30) días posteriores de cumplimentadas las exigencias jurídico administrativas para tal fin.
c. Tanto en el plano de mensura y división como en las escrituras traslativas de dominio, se dejará constancia del destino indicado.
d. “EL PROPIETARIO” podrá disponer libremente del ……….. % (………%) de los lotes restantes, equivalente a ………. parcelas, siempre que la comercialización de las mismas se realice con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, comprometiéndose a no superar un valor comercial máximo de venta de pesos doscientos cincuenta mil ($ 250.000.-) EL PROPIETARIO manifiesta que ha designado a la firma ………………………………… cuyo titular es ……………………………….. colegiado ………………., con oficina sito en calle ………………………………………. de la localidad de Bahía Blanca, quien está autorizado a fomentar, publicar, tomar reserva e instrumentar lo necesario para llegar a la pronta comercialización de las parcelas, hasta agotar disponibilidad de las mismas.
e. Realizar en forma progresiva, en un plazo de veinticuatro (24) meses, las siguientes obras de infraestructura:
– Apertura y tratamiento de calles, obras de escurrimiento de aguas superficiales y desagües pluviales;
– Energía eléctrica para alumbrado público;
– Provisión de agua potable;
– Sistema de eliminación de excretas;
f. “EL PROPIETARIO” se compromete a atender la nómina de interesados que consta en los Registros Municipales (Registro Único de Postulantes actualizado y enmarcado a esta normativa), quienes tendrán prioridad de acceso a la compra de los mismos, siempre y cuando cumplan con los requisitos del programa, y en la forma que se establezca hasta agotar la disponibilidad de lotes La misma deberá ser entregada al corredor inmobiliario designado, en forma fehaciente y de la misma manera este, notificar que se ha anoticiado de este loteo a todos los nominados.
TERCERA. OBLIGACIONES DEL MUNICIPIO.
El Municipio se compromete a:
g. Solicitar ante la Autoridad de Aplicación de la Ley N° 14.449, reglamentada por Decreto 1062/13, la afectación del inmueble al Programa Lotes con Servicios y a requerir de los organismos competentes cuanta documentación resulte necesaria para ello. A tal efecto, deberá:
– Diligenciar en su oportunidad la aprobación y toma de razón de la mensura y división del inmueble, ante las oficinas técnicas que correspondan.
– Certificar la factibilidad de los servicios públicos cuya prestación se encuentre a su cargo o, en su caso, obtener la factibilidad de los servicios públicos ante las empresas prestatarias correspondientes.
– Requerir, cuando corresponda, la autorización del organismo competente para los permisos de vuelco o de captación del recurso, cuando no sea exigible la provisión de los servicios de red centralizados de agua corriente o cloacas.
– Certificar la no inundabilidad del inmueble.
h. Enajenar a título oneroso las parcelas que le correspondan a favor de grupos familiares de escasos recursos que carezcan de vivienda propia.
CUARTA. COMPETENCIA.
Para todos los efectos legales del presente, LAS PARTES constituyen domicilios especiales en los indicados en el exordio, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones judiciales o extrajudiciales que se practiquen, sometiéndose a la jurisdicción y competencia de los Tribunales de Bahía Blanca, con expresa renuncia a cualquier otro fuero o jurisdicción.
EN PRUEBA DE CONFORMIDAD, se firman cuatro (4) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.