Proyecto de Ordenanza
Implementación del Derecho Real de Superficie en procesos de urbanización en el Partido de Bahía Blanca
Expediente: HCD-1015/2018
Autor: Paola Ariente
Bloque: PJ – Cumplir
Coautor(es): Marcelo Feliú
PROYECTO DE ORDENANZA
VISTO
El derecho real de superficie regulado en el Código Civil y Comercial de la Nación,
Y CONSIDERANDO
Que el derecho de superficie es un derecho real temporario, constituyéndose sobre un inmueble ajeno que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución (art. 2114 y ss. CCyC).
Que ello implica que el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo, constituyéndose este derecho mediante escritura pública, como forma instrumental que se adopta.
Que este derecho puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
Que en consecuencia, al ocupar parte o el total del inmueble, este debe contar con un documento cartográfico que identifique la autonomía de su situación parcelaria y la determinación del inmueble sobre el que se constituirá. El derecho de superficie está subordinado al cumplimiento de las directivas que contenga el instructivo específico con el que se deberá contar.
Que como dato de interés este derecho se constituye sobre un plazo convenido en el título de adquisición que no puede exceder los setenta años para construcciones y de cincuenta años para forestaciones y plantaciones.
Que es una figura legal que en los ordenamientos jurídicos modernos reviste cada vez mayor importancia por la función económica que está llamada a cumplir, toda vez que permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se asienta la construcción.
Que el más aplicable al régimen municipal es el derecho real de superficie para construcciones, con un límite de tiempo tope para su constitución.
Que este derecho se erige como una alternativa práctica al tradicional derecho de dominio perpetuo, absoluto y exclusivo ya que en el mercado inmobiliario permite que quienes desean acceder a la vivienda pueden obtener un crédito a corto plazo para la adquisición de la misma a través de esta nueva figura jurídica.
Que el horizonte de la política pública a largo plazo es la reurbanización e integración socio urbana con permanencia de los habitantes en las villas en cuestión, partiendo de algunas experiencias exitosas, optar por el “Derecho a la Superficie” permitiría a los habitantes usar, gozar y usufructuar el inmueble construido adquirido, a la vez que el Estado conservaría la propiedad del suelo en el que está construido dicho inmueble.
Que de esta manera, al tratarse de inmuebles del dominio privado, se brindaría nuevas herramientas que tengan por objeto la concreción de una política pública que garantice el acceso a vivienda social a sectores vulnerables de la ciudad.
Que en estos casos se podrían plantear alternativas de adjudicación del suelo o lo construido, estableciendo por ordenanza la posibilidad de constituir un nuevo derecho real de superficie una vez vencidos los setenta años que establece el Código Civil y Comercial.
Que el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires (Ley 10397) recogió el instituto en el Artículo 169°, estableciendo que los superficiarios serán contribuyentes del impuesto Inmobiliario, excluyéndolos del complementario.
Que el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires dictó una norma registral (DTR 21/16) en donde regula el procedimiento de calificación e inscripción del derecho real en cuestión.
Que la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires reglamentó a través de la Resolución Normativa 009/18 las pautas relativas a la registración de los estados parcelarios superficiarios que servirán de base para la constitución del derecho real de superficie, regulando el marco normativo que deberá regir las distintas modalidades de publicidad catastral.
Que desde el punto de vista impositivo local, la ordenanza fiscal del municipio de Bahía Blanca contempla este instituto en su artículo 84°, estableciendo que los superficiarios son contribuyentes de la tasa por alumbrado, limpieza y conservación de la vía pública.
Que el Directorio del Banco Central de la República Argentina (BCRA) a través de la Comunicación “A” 6297 incorporó al “derecho de superficie” como garantía bancaria, mejorando con esta medida las condiciones de acceso al crédito bancario de muchos sectores que poseen el derecho sobre un terreno pero sin ser sus dueños.
Que según lo dispuesto por la Ley 10830, la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires se encuentra facultada para intervenir en la instrumentación del documento notarial requerido.
Que los inmuebles de dominio privado del Estado son los que mayor potencialidad presentan para ser asiento de esta nueva herramienta jurídica, ya que permitirá darle a estos un destino habitacional, socialmente útil.
Que la propiedad superficiaria trae aparejada una optimización en el corto plazo de las condiciones a la accesibilidad social a la vivienda como consecuencia de no incluir el costo del suelo entre los componentes del precio; beneficiando también la inversión de capitales inactivos y apuntando al fin comunitario de la propiedad.
Que aún resulta culturalmente difícil concebir la posibilidad de desdoblar y separar la propiedad del suelo con las construcciones, como así también aceptar la adquisición de dominios revocables sobre edificaciones destinadas a viviendas.
Que el derecho de superficie permite neutralizar el beneficio paralelo para el edificador del aumento del valor del terreno resultante del proyecto edilicio, con mayor razón si forma parte de un plan global. Tal especulación sobre el suelo queda neutralizada en tanto su dominio permanece en poder del constituyente de la superficie, fenómeno todavía más importante cuando el titular del suelo es el Estado que al tiempo que lo conserva, tampoco transfiere al particular el beneficio especulativo.
Que, en el marco de lo establecido por la Ordenanza Municipal Nº 18675, debe resguardarse el “interés de la ciudad en su conjunto”, a partir de la incorporación plena de barrios al entramado institucional y de servicios públicos que el Estado provee en el Partido de Bahía Blanca.
Que la constitución del derecho real de superficie como un instrumento válido para el Estado con un claro fin social, permitiría agilizar los tiempos en lo que respecta a la toma de posesión de inmuebles y, de esta manera, evitar los perjuicios que acarrea la demora injustificada de ello.
Que así mismo, permitirá resguardar a la población de los barrios en proceso de urbanización, brindando seguridad de tenencia, protección contra desalojos, conflictos domésticos y acceso a diversas formas de crédito.
Que la implementación de este mecanismo que permite garantizar el acceso a la vivienda, debe tener como fin el resguardo de la seguridad en la tenencia de la población, la sustentabilidad del proceso en el tiempo y asegurar el arraigo, evitando el desplazamiento de población por efecto del mercado.
Es por ello que, el Honorable Concejo Deliberante de Bahía Blanca en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de
O R D E N A N Z A
DERECHO REAL DE SUPERFICIE PARA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS EN TERRENOS DEL ESTADO
CAPITULO I
OBJETO Y DESTINO
ARTÍCULO 1°: El objeto de la presente es facultar al Departamento Ejecutivo a constituir derecho real de superficie en parcelas subdivididas de inmuebles que formen parte del dominio privado del municipio de Bahía Blanca, con la finalidad social y habitacional de construcción de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
ARTÍCULO 2°: Dichas parcelas se destinarán a la promoción, construcción y gestión de viviendas, a favor de las familias que resultaren adjudicatarias de inmuebles, ante la imposibilidad temporaria de transmisión de titularidad de dominio.
Podrá admitirse la mixtura de uso con fines comerciales de escala barrial, de titularidad y gestión de los propios superficiarios, prohibiéndose alterar en transferencias posteriores el destino habitacional de los inmuebles.
ARTÍCULO 3°: Podrán ser beneficiarios:
a) Personas físicas que reúnan los requisitos establecidos en el Artículo 1° y la reglamentación de la presente.
b) Personas Jurídicas sin fines de lucro,con objeto compatible con la presente.
c) Cooperativas de viviendas sociales.
ARTÍCULO 4°: Los grupos familiares que constituyan derecho real de superficie en el marco de la presente ordenanza, no podrán ser titulares de otra propiedad, sea bajo la modalidad de dominio o usufructo. No se considerará el carácter de propietario o usufructuario de una vivienda si el derecho recae únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se ha obtenido por herencia o transmisión mortis causa.
CAPÍTULO II
PLAZO MÁXIMO DE EDIFICACIÓN
ARTICULO 5°: El superficiario deberá presentar ante el municipio el proyecto de ejecución para solicitar el permiso de obra en el plazo máximo de seis meses desde la constitución del instrumento respectivo.
ARTÍCULO 6°: El superficiario deberá comenzar las obras de edificación en el plazo máximo de seis meses desde la obtención de los correspondientes permisos.
ARTÍCULO 7°: El municipio podrá otorgar hasta un plazo de diez años al superficiario para la finalización de las obras a contar desde la fecha de obtención de los correspondientes permisos.
ARTÍCULO 8°: El superficiario estará obligado a mantener en uso las instalaciones que se ubiquen en la parcela de derecho de superficie a su favor, y para el fin para el cual se constituyó el derecho de superficie durante el plazo que dure el mismo; pudiendo el Municipio ejercer la facultad de resolución de este contrato en caso de incumplimiento de las citadas condiciones resolutorias, conforme lo establece la reglamentación de la presente.
ARTÍCULO 9°: Los plazos anteriormente señalados podrán ser prorrogados por acuerdo expreso del municipio, de oficio o a instancia de parte, cuando el retraso en el cumplimiento de los mismos fuese debido a causas de fuerza mayor o a causas imputables al Municipio, o en todo caso ajenas a la voluntad del superficiario.
ARTÍCULO 10°: Durante la vigencia del derecho de superficie constituido a favor del superficiario, podrá acordarse la realización a su cargo las obras de infraestructura y trabajos de mantenimiento, así como la conservación y reparaciones necesarias para mantener las instalaciones y obras de la vivienda en buen estado de uso y conservación.
CAPITULO III
PLAZO DE VIGENCIA DEL DERECHO DE SUPERFICIE
ARTICULO 11°: El derecho de superficie tendrá hasta un plazo máximo de treinta años, al término de los cuales se extinguirán los derechos y revertirá al municipio la construcción que en la parcela se haya edificado, sin derecho en ningún caso por parte del superficiario a indemnización alguna ni al abono de cantidad alguna por las construcciones realizadas ni por las instalaciones que existieren ni por sus contenidos, quedando todas las obras realizadas incorporadas por accesión a la parcela.
ARTÍCULO 12°: El plazo se contará a partir de la inscripción en el registro de la propiedad inmueble de la provincia de buenos aires conforme lo establece la disposición registral DTR 021/16 de escritura pública de constitución y cesión del citado derecho por el municipio a favor del superficiario.
ARTÍCULO 13°: Vencido el plazo, el superficiario deberá entregar todas las obras e instalaciones que formen parte de la actividad y cualquier otra mejora que en dicho plazo se hubiera realizado.
ARTÍCULO 14°: Las obras e instalaciones del artículo anterior se entregarán en buen estado de uso, conservación y funcionamiento, considerándose como tal, aquel que permita la continuación del servicio sin ningún tipo de pausa, de forma que no sea necesario realizar ninguna reparación o mejora en los mismos. En caso de extinguirse el derecho de superficie por el transcurso del plazo de vigencia ofertado por el superficiario, éste no tendrá derecho a reclamar indemnización alguna.
ARTÍCULO 15°: El superficiario podrá consolidar el dominio a su favor en las siguientes condiciones de carácter taxativas:
a) Cumplimiento de las obligaciones establecidas en el Artículo 22°.
b) Vencimiento del plazo estipulado en el Artículo 11°.
c) Consentimiento expreso por parte del municipio de Bahía Blanca.
ARTÍCULO 16°: Para el caso que el municipio decidiera otorgar el dominio a favor del superficiario deberá realizar un informe socio-ambiental previo.
CAPITULO IV
ADQUISICIÓN, FACULTADES Y OBLIGACIONES
ARTÍCULO 17°: La constitución e instrumentación del derecho real de superficie será gratuita para el superficiario, eximiéndose de cualquier tasa municipal que la gravare.
ARTÍCULO 18°: Declárese de interés social la operatoria autorizada en la presente, con el objeto de poder dar oportunamente intervención a la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires en la realización del documento notarial requerido para la constitución del derecho objeto de la presente.
ARTÍCULO 19°: Las facultades del superficiario serán:
a) Constituir derechos reales de garantía sobre lo construido.
b) Afectar la construcción al régimen de propiedad horizontal, salvo acuerdo contrario con el municipio.
ARTÍCULO 20°: El municipio dispondrá material y jurídicamente de la parcela afectada que corresponde a su prerrogativa, siempre que no turbe el derecho del superficiario.
ARTÍCULO 21°: La extinción del derecho real de superficie se instrumentará por escritura pública. Será objeto de calificación la causal de extinción conforme lo previsto en el código de fondo:
a) Renuncia expresa.
b) Vencimiento del plazo.
c) Cumplimiento de una condición resolutoria.
d) Consolidación.
e) No uso durante diez años, para el derecho a construir.
f) La propiedad superficiaria no se extinguirá por destrucción de lo construido si el superficiario construye nuevamente en el plazo de seis años.
ARTÍCULO 22°: El superficiario quedará obligado a:
a) Cumplir con lo establecido en las cláusulas que el municipio determine respecto a la construcción.
b) Abonar las tasas e impuestos nacionales, provinciales y municipales que afecten el inmueble y las actividades que en él se desarrollen, con excepción a lo dispuesto en Artículo 17°.
c) Dar a lo construido el destino acordado en el contrato instrumentado en escritura pública suscripto con el municipio, donde deberán detallarse todas aquellas obligaciones asumidas por el superficiario.
CAPÍTULO V
INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS PÚBLICOS
ARTÍCULO 23°: El municipio de Bahía Blanca arbitrará las gestiones y recursos necesarios para la formación y consolidación de consorcios que garanticen la sustentabilidad, mantenimiento y accesibilidad de las viviendas.
ARTÍCULO 24°: La autoridad de aplicación, en coordinación con los organismos técnicos competentes y entes reguladores de servicios públicos, proveerá las gestiones que estén en el marco de su competencia para el acceso, la provisión, conectividad y sustentabilidad de los servicios públicos de electricidad, agua potable, pavimento, desagües pluviales y cloacales, iluminación pública y recolección de residuos.
ARTÍCULO 25°: La autoridad de aplicación realizará las gestiones que resulten necesarias ante las empresas prestatarias de los servicios públicos, los entes reguladores y cualquier otro organismo nacional, provincial y/o local competente, a los efectos de posibilitar el acceso a los beneficios en materia tarifarias, legalmente permitidos, en el marco del interés social de la presente.
ARTÍCULO 26°: De forma-.