Proyecto de Ordenanza
Proyecto de Ordenanza estableciendo Derecho de Participación Municipal en Renta Urbana Diferencial generada por acciones urbanísticas.
Expediente: HCD-301/2009
Autor: Marta Noemí Castaño
Bloque: Frente para la Victoria P.J.
PROYECTO DE ORDENANZA
VISTO:
Los siguientes antecedentes normativos, académicos, foros, congresos y diversos proyectos, entre muchos otros, tanto en nuestro país como en el derecho comparado:
Constitución Nacional: artículo 75 inc.19 y 23.
Ordenanza 7799 de la ciudad de Rosario. 2004.
Conclusiones del IV Elaboratorio Instituto de Gestión de Ciudades (IGC) Ciudad Inclusiva: “La Gestión Técnico-Política del Territorio en la ciudad de Rosario”. Rosario, 7, 8 y 9 de mayo de 2008.
Proyecto de Plusvalía Urbana. Concejo Deliberante de la ciudad de Ushuaia, 2008.
Proyecto de Plusvalía Urbana. Concejo Deliberante de la ciudad de San Carlos de Bariloche. 2008
“Observación Nº 4” del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC) puntos 8 “b” y 11. Naciones Unidas 13/12/1991.
“Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad”: artículos 2.1 y 2.5. Foro Social Mundial. Porto Alegre 2005.-
Ley de Desarrollo Territorial 388 de Colombia de 1997: artículo 73.
Ley General de Planeación de México de 1983: artículo 32.
Ordenanza Fiscal n°5: “Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana”, Ayuntamiento de Málaga, España, 2008.
Ensayo: “Recuperación de plusvalías en América Latina, alternativas para el desarrollo urbano”. Martim Smolka y Fernanda Furtado, editores. Pontificia Universidad Católica de Chile, Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Masachusetts, 2001. Y,
CONSIDERANDO:
Que la necesidad de acentuar en nuestra ciudad los lazos de vecindad nos denota la importancia de llevar adelante un desarrollo urbanístico integral de la ciudad, que tenga como finalidad la de implementar una sociedad justa, ordenada, equitativa y conciente del cuidado del medio ambiente.
Que es sabido que el desarrollo económico impacta fuertemente sobre el territorio, dado que gran parte de las actividades productivas motoras del crecimiento económico se encuentran directamente vinculadas con el suelo. Tanto el desarrollo tecnológico, el turismo, la industria y la construcción, tienen en el suelo su insumo básico para continuar con su despliegue y expansión.
Que el establecimiento de derechos sobre la renta diferencial de la tierra en favor del estado municipal es un mecanismo que apunta a corregir un fenómeno inequitativo que se da tanto en la ciudad como en todo el país: el funcionamiento espontáneo y sin regulación del mercado de la tierra que, con el aporte de importantes recursos fiscales, genera incrementos considerables en los precios de ciertos inmuebles.
Que esta situación deriva en grandes beneficios hacia un puñado de propietarios que mantienen en esto un papel pasivo, mientras los fondos para soportar el desarrollo de la ciudad resultan escasos.
Que mediante el cobro de los derechos regulados en la presente Ordenanza se intenta brindar al estado la capacidad de recuperar para la comunidad al menos una porción de los incrementos en los valores inmobiliarios que se encuentren íntimamente ligados a decisiones estatales, rescatando de esta manera para el conjunto de los ciudadanos una parte de los frutos del esfuerzo colectivo.
Que como ejemplo de acciones urbanísticas que brindan un mayor valor, ajenas a las acciones realizadas por el propietario, podemos citar a la construcción de obras públicas municipales, la apertura de calles, el otorgamiento de parámetros urbanísticos y el cambio en las zonificaciones, la ampliación del ejido urbano y determinación de áreas de preservación urbanas, las excepciones a las reglas establecidas por el Código de Planeamiento Urbano y el Código de Edificación, el desarrollo de nuevos recorridos en el transporte público de pasajeros, la habilitación de centros comerciales, culturales, deportivos, sociales y toda otra acción urbanística que por consecuencia se vea reflejada en el mayor valor de una propiedad.
Que todos estos actos administrativos revisten vital importancia ya que generan excepciones de distinta índole y derivan en mutaciones sobre la reglamentación urbana que dan lugar a ganancias adicionales a los propietarios, rentas diferenciales que resultan apropiadas por los titulares de los distintos predios y proyectos de desarrollo sin ningún tipo de contraprestación en favor del estado ni de la comunidad.
Que resulta por ello imprescindible que el estado municipal participe en el mayor valor que el mismo otorga a través de sus actos político-administrativos a favor de los distintos propietarios, siempre que cumpla con los fines y objetivos que le son propios en beneficio de la comunidad toda.
Que para ello el modo de implementación que ha brindado los mejores resultados en la práctica ha sido la celebración de convenios urbanísticos entre el estado y los particulares involucrados, con el debido proceso de legitimación social y legal.
Que el crecimiento vertiginoso por el cual atraviesa en los últimos años la ciudad de Bahía Blanca, pese a la actual retracción en la actividad de la construcción evidenciada en el corriente año debido a los efectos de la crisis internacional, produce variaciones en los precios inmobiliarios, sea por la intervención del estado o por la existencia de un mercado volátil que así lo permite, facilita las distintas situaciones de especulación sobre la propiedad, siempre en desmedro de la función social que debe observar la misma.
Que en tanto la intervención estatal provoque el incremento de valor inmobiliario, el mismo debe verse reflejado en el correspondiente aporte por parte del beneficiario y que repercuta en favor de todos.
Que por ello, el debate mundial se centra hoy en la conformación de ciudades sin inequidades, tal cual lo expresa la “Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad” en su artículo 2.1 cuando establece que “Como fin principal, la ciudad debe ejercer una función social, garantizando a todos sus habitantes el usufructo pleno de los recursos que la misma ciudad ofrece. Es decir, debe asumir la realización de proyectos e inversiones en beneficio de la comunidad urbana en su conjunto, dentro de criterios de equidad distributiva, complementariedad económica, respeto a la cultura y sustentabilidad ecológica, para garantizar el bienestar de todos y todas los habitantes, en armonía con la naturaleza, para hoy y para las futuras generaciones”. (Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad. Foro Social Mundial. Porto Alegre, enero de 2005).
Más específicamente, el citado instrumento internacional estipula en su artículo 2.5. que “Las ciudades deben inhibir la especulación inmobiliaria mediante la adopción de normas urbanas para una justa distribución de las cargas y los beneficios generados por el proceso de urbanización y la adecuación de los instrumentos de política económica, tributaria y financiera y de los gastos públicos a los objetivos del desarrollo urbano, equitativo y sustentable. Las rentas extraordinarias (plusvalías) generadas por la inversión pública, actualmente capturadas por empresas inmobiliarias y particulares, deben gestionarse en favor de programas sociales que garanticen el derecho a la vivienda y a una vida digna a los sectores que habitan en condiciones precarias y en situación de riesgo”.
Que la presente ordenanza trata del establecimiento de un derecho que deberán abonar los beneficiarios de incrementos en el valor de sus inmuebles generados a raíz de obras públicas, cambios o excepciones a la normativa vigente, así como por el efecto producido por sobre el medio circundante a través de externalidades. Estos factores dan origen a lo que se denomina “Plusvalía Urbana”.
Que todo ello debe verse debidamente plasmado en el correspondiente convenio urbanístico a firmar entre el municipio y los particulares involucrados mediante los procedimientos previstos en la presente Ordenanza y que encuentran sus antecedentes más directos en la Ordenanza 7799 de la ciudad de Rosario y en los proyectos sobre plusvalía urbana existentes en los municipios de Ushuaia y San Carlos de Bariloche.
Que podemos asimilar el establecimiento del presente derecho de participación municipal sobre la renta urbana diferencial con los denominados “Derechos de Construcción”, potestad claramente atribuible a los estados municipales. Al respecto, el informe de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Rosario, en su texto “Diseño de instrumentos de captación de plusvalías” nos revela que: “En cuanto a los límites al derecho de dominio, uno de los mas significativos, derivado del propio ordenamiento normativo argentino y vinculado al problema que se analiza, es el derecho a construir, facultad que el propietario sólo puede ejercer en la medida que se lo permita la administración pública. Esta escisión entre el derecho de propiedad y el derecho a construir es un principio reconocido en el derecho positivo argentino. El otorgamiento de esa facultad es una competencia específica de la administración pública, atribución que tiene su fundamento en el principio de regulación de los usos del suelo, facultad reservada en el derecho argentino a los gobiernos municipales” (“Diseño de instrumentos de captación de plusvalías”. Facultad de Derecho de Rosario)
Que el producido de la recaudación del presente derecho se encuentra específicamente dirigido a ir logrando progresivamente una sociedad mas justa e igualitaria, desarrollando la infraestructura de servicios y equipamiento para que los mismos resulten accesibles a todos los bahienses, ampliando y mejorando los espacios públicos y mejorando la calidad urbana y ambiental de todo el ejido municipal con un marcado criterio de equidad.
Que los mismos convenios urbanísticos a celebrarse también podrán habilitar otras posibilidades de pago en especie del presente derecho, tales como la transferencia de una porción del inmueble objeto de un proyecto para pasar a formar parte del patrimonio municipal o la construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y equipamientos sociales en sectores de viviendas de población de bajos recursos, todo ello acordando los términos, plazos y condiciones con los mismos vecinos en forma pública, transparente y participativa y plasmados en el mismo convenio urbanístico, quedando la aprobación y supervisión a cargo del Gobierno Municipal y del Honorable Concejo Deliberante.
Que dentro de las conclusiones a las que arribaron cerca de 200 técnicos, académicos y funcionarios provenientes de ciudades de todo el país en el IV Elaboratorio del Instituto de Gestión de Ciudades (IGC) Ciudad Inclusiva sobre “Gestión Técnico-Política del Territorio”, realizado en la ciudad de Rosario los días 7, 8 y 9 de mayo de 2008, se propuso como una de las principales estrategias a seguir por los estados municipales la de “incorporar los instrumentos de compensación (de recuperación de plusvalías) dentro del elenco de los instrumentos del ordenamiento urbanístico; elaborar planes de ordenamiento territorial; elaborar planes especiales para el desarrollo de las infraestructuras; establecer criterios de transparencia para la formulación de convenios urbanísticos entre el sector público y operadores privados para el desarrollo de nuevos proyectos de urbanización…”
Que este proyecto se enmarca dentro del plan integral de reformulación del Código de Planeamiento Urbano que esta llevando adelante el Departamento Ejecutivo y se trata de una herramienta cuyo principal objetivo es el logro de un crecimiento ordenado, solidario, equitativo y justo para la ciudad de Bahía Blanca.
POR TODO LO EXPUESTO EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE EN USO DE SUS FACULTADES SANCIONA CON FUERZA DE
ORDENANZA
Artículo 1°: Contenido y Alcance. Establézcase a favor de la Municipalidad de Bahía Blanca el derecho de participación en la renta diferencial aplicable a todas las personas, físicas o jurídicas, propietarias o poseedoras, de inmuebles que se encuentren ubicados dentro de los límites del ejido municipal y que hubieran resultado pasibles de un mayor valor, ajeno a las acciones realizadas por el propietario o poseedor, en función de la obras públicas o actos político-administrativos realizados por el estado municipal, así como a los emprendimientos que produzcan externalidades sociales, ambientales y urbanísticas dentro del área.
Artículo 2º: Hechos generadores de participación en las rentas diferenciales urbanas. Constituyen hechos generadores del derecho de participación municipal en la renta diferencial aquellos actos y hechos administrativos que autoricen específicamente, a partir de la sanción de la presente Ordenanza, ya sea a destinar el inmueble a un uso mas rentable, a incrementar el aprovechamiento de las parcelas permitiendo una mayor área edificada o a la realización de proyectos que generen externalidades.
El Departamento Ejecutivo evaluará y dictaminará respecto de la viabilidad y procedencia de cada recategorización o planteo urbanístico en base al criterio más beneficioso para la ciudad.
En todos los casos, se propondrá desde el Departamento Ejecutivo la celebración de los correspondientes convenios urbanísticos con los particulares involucrados a los fines de establecer las condiciones, garantías, formas de pago y plazos que garanticen su debido cumplimiento e implementación, los que serán sometidos a aprobación definitiva por el Concejo Deliberante.
Son hechos generadores los siguientes:
1- La incorporación a las áreas urbana y suburbana de los inmuebles clasificados como área rural y la incorporación al área urbana de los inmuebles clasificados como suburbanos.
2- El establecimiento o la modificación de parámetros urbanísticos, del régimen de usos del suelo y de la zonificación territorial sobre parcelas determinadas.
3- La autorización de un mayor aprovechamiento de las parcelas en edificación, bien sea elevando el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) o el FOT (Factor de Ocupación Total) en las áreas urbanas.
4- La autorización para la instalación de proyectos urbanísticos, hoteleros, y demás proyectos de desarrollo y construcción que produzcan externalidades sociales, ambientales y urbanísticas dentro del ejido del partido de Bahía Blanca.
5- La ejecución de obras públicas que generen un mayor valor en los inmuebles.
Artículo 3º) Participación en la renta diferencial generada como resultado de la ampliación de las áreas urbana y suburbana. Cuando se incorporen a las áreas urbana y suburbana inmuebles clasificados dentro del espacio territorial como área rural, o cuando se incorporen al área urbana inmuebles clasificados como suburbanos, la renta diferencial se estimara de acuerdo con el siguiente procedimiento:
1- Se establecerá el precio comercial de las parcelas en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias con características ambientales y económicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora del incremento de rentas. Esta determinación se hará una vez que se expida el acto administrativo que defina la nueva clasificación de las parcelas afectadas.
2- Una vez que se apruebe la modificación de las normas específicas de las zonas beneficiarias, mediante las cuales se asignen usos, intensidades de edificación y zonificación, se determinará el nuevo precio comercial de las parcelas comprendidas en las correspondientes zonas, como equivalente al precio por metro cuadrado de inmuebles con características similares de zonificación, uso, intensidad de uso y localización. Este precio se denominará nuevo precio de referencia.
3- El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística, de acuerdo a lo establecido en los incisos 1 y 2 de este articulo. La renta diferencial para cada parcela individual será igual al mayor valor por metro cuadrado, multiplicado por el total de la superficie objeto de la participación en la renta, debiendo celebrarse el correspondiente convenio urbanístico con el particular fijando los plazos, garantías, formas de pago y condiciones para su debido cumplimiento.
Artículo 4º: Participación en la renta diferencial generada por el establecimiento o la modificación de parámetros urbanísticos y del régimen de usos del suelo. Cuando se establezcan o modifiquen parámetros urbanísticos, o se autorice el cambio de uso del suelo a uno más rentable, la renta diferencial se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:
1- Se establecerá el precio comercial de las parcelas en cada una de las zonas beneficiarias, con características ambientales y económicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora del incremento de la renta.
2- Se determinará el nuevo precio comercial que se utilizará en cuanto base del cálculo del efecto de incremento de rentas en cada una de las zonas consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado de inmuebles con características similares de uso y localización. Este precio se denominará nuevo precio de referencia.
3- El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística, de acuerdo a lo establecido en los incisos 1 y 2 de este articulo. La renta diferencial para cada parcela individual será igual al mayor valor por metro cuadrado, multiplicado por el total de la superficie objeto de la participación en la renta, debiendo celebrarse el correspondiente convenio urbanístico con el particular fijando los plazos, garantías, formas de pago y condiciones para su debido cumplimiento.
Artículo 5º: Participación en la renta diferencial generada por la autorización de un mayor aprovechamiento de las parcelas en edificación. Cuando se autorice un mayor aprovechamiento de una parcela, bien sea elevando el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) y/o el FOT (Factor de Ocupación Total) en las áreas urbanas, se establece el presente “Régimen especial para la autorización de mayor aprovechamiento del suelo”, estableciendo los derechos sobre la renta diferencial de acuerdo con el siguiente procedimiento:
1- Se faculta al Departamento Ejecutivo a implementar la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo mediante la firma de convenios urbanísticos con los propietarios solicitantes, los que serán sometidos a aprobación definitiva por el Concejo Deliberante.
2- A los fines de obtener la autorización, el propietario deberá presentar su propuesta de adecuación de la obra al entorno con su correspondiente acreditación de legitimación y carácter de propietario.
3- El Departamento Ejecutivo efectuará las recomendaciones que considere pertinentes y emitirá, si correspondiere, la autorización.
4- El cálculo del derecho sobre la renta diferencial se efectuará sobre el excedente autorizado utilizando un precio base por metro cuadrado que será definido tomando como referencia tasaciones de mercado realizadas por profesionales y/o instituciones acreditadas en la materia. La actualización del precio base se realizará una vez por año recurriendo al mismo mecanismo y estará a cargo del Departamento Ejecutivo.
5- No se concederá el permiso a la obra de que se trate sin previa justificación del pago del derecho previsto en el presente artículo, conforme lo estipule el correspondiente convenio urbanístico.
Artículo 6º: Participación en la renta diferencial generada por la autorización municipal para la instalación de proyectos urbanísticos, hoteleros y de desarrollo que generen externalidades sociales, ambientales o urbanísticas. Cuando el Departamento Ejecutivo se encuentre en condiciones de otorgar autorización para la instalación de proyectos urbanísticos, hoteleros o de cualquier tipo de desarrollo que generen externalidades sociales, ambientales o urbanísticas en el ejido municipal determinará su procedencia y viabilidad siempre que los mismos resulten beneficiosos para la ciudad, efectuando la medición del impacto operado en términos económicos. Dicha cifra resultará exigible al emprendimiento privado en los términos del artículo 11, pudiendo aplicarse mediante alguno/s de los medios de pago establecidos por el artículo 15 de la presente Ordenanza. A tal fin se faculta al Departamento Ejecutivo a la confección del correspondiente Convenio Urbanístico con el particular, el que será sometido a la aprobación del Concejo Deliberante.
A los fines de la aplicación de la presente ordenanza, se entenderá por externalidades a las consecuencias y desbalances que la instalación de los emprendimientos previstos en el presente artículo generen en el ámbito circundante y que impacten sobre el mismo en razón de una mayor presión en el entorno ambiental, en la necesidad de una mayor provisión de servicios y medios de transporte, en recarga sobre la densidad poblacional, en reducción de espacios disponibles para la ciudad, entre otros.
Artículo 7º: Participación en la renta diferencial generada por ejecución de obras publicas municipales. Cuando se ejecuten obras públicas municipales deberá determinarse el mayor valor adquirido por los inmuebles en razón de tales obras. A tal efecto, el Departamento Ejecutivo mediante acto que no podrá producirse después de seis (6) meses de concluidas las obras, determinará el valor promedio del incremento de las rentas estimadas que se produjo por metro cuadrado en la zona afectada, debiendo deducirse del monto del derecho establecido en la presente los valores que ya se hubieren abonado en cada caso en carácter de contribución por la construcción de la obra pública referida, definiendo las exclusiones a que hubiere lugar.
Artículo 8º: Determinación del monto. El numero total de metros cuadrados que se considerará como objeto del derecho de participación en la renta diferencial será, para el caso de cada inmueble, igual a la superficie total del mismo destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada la superficie correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público de la ciudad.
Artículo 9º: Porcentaje de Participación Municipal. El Departamento Ejecutivo establecerá el porcentaje de participación municipal que se imputará a la renta diferencial generada en cada zona, el que podrá oscilar entre el diez (10 %) y el treinta por ciento (30%) del mayor valor observado por metro cuadrado. Entre distintas zonas la tasa de participación podrá variar dentro del rango aquí establecido, tomando en consideración sus calidades urbanísticas y las condiciones socioeconómicas de los hogares propietarios de los inmuebles.
Artículo 10º: Precio de referencia de los inmuebles. El Departamento Ejecutivo establecerá los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción o acciones urbanísticas; y determinará el correspondiente precio de referencia tomando como base de cálculo los parámetros establecidos en los artículos 2, 3, 4, 5 y 6 de la presente Ordenanza.
Para la determinación del precio comercial antes de la acción urbanística generadora del incremento o disminución de rentas y del nuevo precio de referencia, el Departamento Ejecutivo contratará los servicios de profesionales matriculados expertos en tasaciones inmobiliarias que desarrollen sus actividades dentro del partido de Bahía Blanca.
Artículo 11º: Liquidación del monto exigible. Con base en la determinación del efecto de incremento o disminución en las rentas urbanas por metro cuadrado calculado para cada una de las zonas o subzonas objeto de la participación como se indica en el articulo 9 de la presente Ordenanza, el Departamento Ejecutivo liquidará la participación municipal en las rentas diferenciales en relación con cada uno de los inmuebles objeto de la misma y aplicará los porcentajes correspondientes, los que deberán contar con la conformidad y aprobación definitiva del Concejo Deliberante.
A partir de la fecha en que se disponga la liquidación del monto de la participación correspondiente a todos y cada uno de los inmuebles beneficiados con las acciones urbanísticas, el Departamento Ejecutivo contará con un plazo de treinta (30) días hábiles para expedir el acto administrativo que la determina y para notificarlo a los propietarios o poseedores, lo cual procederá mediante dos (2) avisos publicados en ediciones dominicales de periódicos de amplia circulación en el partido de Bahía Blanca.
Una vez firme el acto administrativo de liquidación de participación en la renta diferencial, se ordenará su inscripción en el folio de matricula inmobiliaria municipal de cada uno de los inmuebles. Para que puedan registrarse actos de transferencia del dominio sobre los mismos, será requisito esencial el certificado de la administración en el cual se haga constar que se han abonado los derechos de participación municipal en la renta diferencial correspondiente.
A fin de posibilitar a los ciudadanos en general, y a los propietarios y poseedores de inmuebles en particular, disponer de un conocimiento mas simple y transparente de las consecuencias de las acciones urbanísticas generadoras de incrementos y disminuciones en la renta urbana, el Departamento Ejecutivo divulgará el efecto de incremento de renta por metro cuadrado para cada una de las zonas beneficiarias.
Artículo 12º: Revisión. Cualquier propietario o poseedor de un inmueble objeto de la aplicación de la participación en la renta a través de los derechos establecidos en la presente Ordenanza, podrá solicitar que el Departamento Ejecutivo revise el efecto de incremento o disminución de renta estimado por metro cuadrado definido para la correspondiente zona en la cual se encuentre su parcela y podrá requerir el cálculo de un nuevo avalúo.
Para el estudio y decisión de los recursos que hayan solicitado la revisión de la estimación del mayor o menor valor por metro cuadrado, el Departamento Ejecutivo contará para expedirse con un plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de la fecha del último recurso interpuesto en el cual se haya pedido dicha revisión.
Artículo 13º: Exigibilidad. Los derechos de participación en la renta diferencial sólo serán exigibles en el momento en que se presente para el propietario o poseedor del inmueble, respecto del cual se haya declarado un efecto de incremento o disminución de renta cualquiera de las siguientes situaciones:
1- Solicitud de permiso de urbanización o construcción, aplicable para el cobro de los derechos de participación en la renta diferencial generada por cualquiera de los hechos generadores de que trata el artículo 2.
2- Cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el cobro del derecho de participación en la renta diferencial generada por la modificación del régimen o zonificación del suelo.
3- Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble, aplicable al cobro del derecho de participación en la renta diferencial de que tratan los incisos 1, 2, 3 y 5 del articulo 2.
Artículo 14º: Cumplimiento del Convenio Urbanístico. Para la expedición de los permisos, así como para el otorgamiento de los actos de transferencia del dominio en relación con inmuebles sujetos a la aplicación de los derechos de participación en la renta diferencial, será necesario acreditar el cumplimiento de los términos del correspondiente convenio urbanístico.
Si por cualquier causa no se efectúa el pago de los derechos de participación en los eventos previstos en el párrafo anterior, su cobro resultará exigible cuando ocurra cualquiera de las restantes situaciones previstas. A todo evento, responderán solidariamente el poseedor y el propietario, cuando fuere el caso.
Quedan exonerados del pago de derechos de participación en la renta diferencial los poseedores o propietarios de inmuebles destinados a viviendas de interés social.
Artículo 15º: Formas de pago. Los derechos de participación municipal en la renta diferencial podrán abonarse mediante cualquiera de las siguientes formas, conforme el convenio urbanístico que al efecto se suscriba entre el Estado Municipal y el particular:
1- En dinero efectivo: En estos casos, el dinero percibido formará parte de un fondo que al efecto constituirá el Departamento Ejecutivo en una cuenta bancaria especial, el que se hallará destinado a la inversión directa sobre las prioridades asignadas conforme el artículo 16 de la presente Ordenanza.
2- Transfiriendo al Estado Municipal una porción del inmueble objeto de la misma, de valor equivalente al monto liquidado. El pago mediante la transferencia de una porción de la superficie parcelaria podrá canjearse por inmuebles localizados en otras zonas del área urbana, conforme los cálculos de equivalencia de valores correspondientes.
3- Mediante la construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o espacios verdes y áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de viviendas de población de bajos recursos, cuya inversión resulte equivalente al monto del incremento de la renta urbana observado.
Tales opciones resultarán implementadas en el convenio urbanístico respectivo el que será sometido a la aprobación definitiva del Concejo Deliberante.
Artículo 16º: Destino de los fondos dinerarios. Los aportes dinerarios previstos en el inciso 1 del artículo 15 serán invertidos en la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público, la calidad urbana y ambiental en el ejido de Bahía Blanca.
El Departamento Ejecutivo conjuntamente con el Concejo Deliberante priorizará las inversiones a realizar las que tendrán como fin la construcción de viviendas, infraestructura y equipamiento comunitario de sectores de bajos recursos y las demás acciones previstas en el primer párrafo del presente artículo.
Artículo 17º: Independencia de otros gravámenes. Los derechos de participación municipal en la renta diferencial generados en las acciones determinadas por el articulo 2 son independientes de otros gravámenes que se impongan a la propiedad inmueble y específicamente de la contribución por realización de obras publicas, la que resultará debidamente descontada en la liquidación de los mismos cuando correspondiere, conforme los términos del artículo 7.
Artículo 18: Participación Ciudadana. El Departamento Ejecutivo arbitrará los medios necesarios para la instrumentación de mecanismos que permitan el control y la participación ciudadana en los procedimientos establecidos en la presente Ordenanza.
Artículo 19º: Órganos de Aplicación. Teniendo en cuenta que la presente ordenanza regula aspectos relacionados con obras públicas, obras particulares, catastrales, de zonificación y parcelamiento, planeamiento urbano, economía y hacienda, entre otros, se faculta al Departamento Ejecutivo a designar y/o crear el o los órganos de aplicación que considere apropiados a tales efectos.
Artículo 20º: De forma.